Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

• порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
• кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
• сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

• адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
• характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
• общая и жилая площади;
• количество комнат;
• состояние квартиры;
• имущество, находящееся в квартире и т. д.

1. В виде общей стоимости доли.
2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

1. ФИО обоих супругов.
2. Паспортные данные.
3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

1. Копии кадастровых паспортов.
2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

• предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
• сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
• иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

• отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
• имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
• соглашение о покупке;
• личные документы продавца и покупателя;
• санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

• небольшая площадь долевого владения;
• небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
• отсутствие у совладельцев родственной связи;
• конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире, как продать долю в квартире родственнику, как продать долю без согласия другого собственника

Не всегда человек имеет в собственности целую квартиру. Нередки случаи получения в наследство или приобретения иными способами доли в общем жилье. Со временем может возникнуть необходимость продажи такой собственности. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать?

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя?

Главная особенность продажи такой недвижимости касается наличия у неё совладельцев. Поэтому для продажи необходимо учитывать их интересы. Стоит подробно описать все аспекты процесса выделения и продажи доли в квартире.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре.

Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы.

Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах. Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

• При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
• При получении доли в дар.
• При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
• При покупке доли.
• При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу.

То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Главное, что нужно учитывать – доля должна быть выделена. Если на квартиру существует общая собственность, без выделения долей, то продать её нельзя. Для этого нужно пройти процедуру выделения доли, что возможно по соглашению сторон (собственников квартиры) или в судебном порядке.

Только после получения документов о праве собственности на долю можно будет заниматься её продажей.

Всё остальное в этом процессе идентично продаже квартиры только с учётом преимущественного права других дольщиков, о котором сказано выше.

Заверяя сделку у нотариуса нужно учитывать, что он несёт ответственность только за проверку законности данной сделки. Предыдущие сделки с данной собственностью нотариус проверять не обязан, также как и следить за порядком расчётов сторон сделки.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

• Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
• После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
• Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
• Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
• Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
• Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
• Кадастровый и технический паспорт квартиры.
• Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
• Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

• Данные сторон.
• Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
• Стоимость доли.
• Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
• Порядок расчётов.
• Права и обязанности сторон.
• Указание о передаче доли по соответствующему акту.
• Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают.

Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным.

Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены.

Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому. Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры.

Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

• Цену доли.
• Её описание.
• Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

• Указать данные продавца.
• Вид объекта и его кадастровый номер.
• Адрес объекта.
• Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Пошаговая инструкция: как продать долю в квартире? Подводные камни

Купля-продажа доли квартиры — сложный процесс. Закон защищает права всех граждан, не ущемляя какую-либо категорию.

Таким образом, государство наделило всех собственников квартиры преимущественным правом покупки. Во избежание путаницы в документах — предоставило дополнительную юридическую проверку договора купли-продажи нотариусу.

Как пройти этапы оформления доли жилплощади без проблем? Будем разбираться детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?

Общая собственность — это недвижимость, принадлежащая одновременно двум или более гражданам.

Она может быть двух видов:

• общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
• общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).

Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.

Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.

Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать.

Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет.

Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:

• собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
• выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
• если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.

Если не получается соблюсти все нюансы, суд откажет в выделении доли в натуре. Обычно когда соседи не могут ужиться, им предлагают по суду установить порядок пользования общим имуществом.

Согласно закону (ст.250 ГК РФ) при продаже доли квартиры участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки. Подразумевается, что продавец обязан:

• письменно известить всех собственников о предстоящей продаже;
• указать конкретную цену и иные условия продажи;
• ожидать ответа иных собственников в течение месяца или же пропустить данный срок при наличии письменных отказов от всех жильцов;
• продать долю одному из соседей по собственному выбору, если желание изъявили сразу несколько собственников;
• продать долю в праве за ранее указанную сумму или выше любому лицу по истечении месяца данного для покупки жилья соседями.

В случае, когда предполагаемый покупатель является родственником:

1. если он человек со стороны, не имеет доли в общей квартире — необходимо соблюсти стандартную схему оповещения всех соседей;
2. если он один из собственников — можно смело оформлять куплю-продажу без оповещения иных лиц.

Продавать родственникам можно. Но есть нюансы при налогообложении такой сделки:

• покупатель не имеет право получить имущественный налоговый вычет, если является близким родственником (ст.105.1 НК РФ) продавцу (супруги, родители, усыновленные дети, усыновители, братья, сестры, опекуны, попечители, опекаемые);
• если в договоре купли-продажи будет указана цена жилплощади ниже рыночной, налоговые органы в праве после разбирательства наложить штраф по поводу уклонения от уплаты налога, а сам налог рассчитать от среднестатистической цены за подобные квадратные метры.

Пошаговая инструкция: как правильно продать недвижимость в долевой собственности?

Порядок процедуры уведомления других владельцев и получение разрешения

Как же уведомить сособственников? Лучше всего отправить заказное письмо по почте с уведомлением.

В письме обязательно нужно указать (Письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016 г.):

1. объект продажи — доля квартиры;
2. стоимость квартиры;
3. иные условия, являющиеся важными, например порядок расчетов, указание на лиц, сохраняющих право регистрации по данному адресу после продажи, сроки передачи собственности и иные условия (включаются при необходимости, обязательными не являются).

Получение отказа

Срок ожидания ответа от оповещенных собственников составляет 30 календарных дней. Дни считаются со дня доставки письма. Отсутствие ответа по истечении этого срока – служит основанием для начала процедуры продажи доли иным лицам, обязательно нужно отразить это в договоре купли-продажи.

Так же собственник квартиры может отказаться от покупки доли, закрепив такое волеизъявление в простом письме или же нотариально заверенном документе. Простой письменный отказ предоставляется нотариусу, который в свою очередь может принять его без оговорок или же провести работу по уточнению верности выраженной воли в документе (пригласить соседей на беседу, созвониться и д. р.).

Если один из собственников не достиг 18 лет — для дачи им отказа, потребуется разрешение органов опеки, что существенно может продлить срок ожидания ответа от соседей.

отказа:

1. Ф. И. О. автора;
2. юридический статус (собственник, на основании какого документа);
3. ссылка на предложение продавца (письмо, уведомление);
4. стоимость продаваемой жилплощади;
5. отказ от права;
6. дата, подпись.

Может ли один из владельцев оформить сделку без согласия остальных?

Возможны следующие ситуации:

1. сосед отказывается покупать на условиях предложенных продавцом, и выдвигает собственные — тогда продавец вправе продать квартиру иным лицам, посчитав такие возражения в качестве отказа от предложенных условий;
2. сосед отказывается покупать долю и в то же время возражает против продажи иным лицам — такие возражения учитываются как отказ от преимущественного права и не влияют на реализацию права продажи продавца;
3. один из собственников квартиры согласен купить долю — тогда оповещение иных собственников не является обязательным и этап извещения можно пропустить.

Предлагаем посмотреть видео о том, как купить долю в квартире без согласия других собственников:

Как найти покупателя и какие документы нужны?

Документы, предоставляемые обеими сторонами договора:

• паспорт;
• свидетельство о заключении брака или разводе;
• нотариальное согласие второго супруга на сделку (если гражданин в браке);
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если одной из сторон выступает несовершеннолетний);
• согласие органа опеки (если одна из сторон ребенок);
• правоустанавливающие документы на долю квартиры (договор, на основании которого приобретена квартира, например купли – продажи или дарения, или наследования);
• свидетельство о регистрации права на долю жилплощади (выдается в регистрационном органе в момент регистрации собственности).

Документы, которые предоставляет продавец:

• справка с паспортного стола или МФЦ обо всех зарегистрированных лицах в квартире (получить ее может любой из собственников);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — лицевой счет (выдается в ЖЭУ, необходима только при истребовании покупателем);
• кадастровый паспорт (выдается в МФЦ, или в Росреестре);
• технический план (выдается в БТИ, требуется для удостоверения проведения или отсутствия перепланировки);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости об отсутствии обременений;
• документы, которые подтверждают отказ от покупки других соседей.

Отличия в пакете документов, если сделка происходит между родственниками

Если сделка проводится между родственниками, документы предоставляются те же самые. Подтверждать степень родства не требуется.

Отличается ли список, если приобретает хозяин?

Если же долю выкупает собственник другой доли в этой же квартире, то документы подтверждающие извещение иных собственников не потребуется. Покупатель должен будет подтвердить, что он уже является законным владельцем доли в продаваемой квартире.

Как определить стоимость?

Как только принято решение продавать долю квартиры, необходимо определиться за какую цену будет отчуждаться недвижимость. Сделать это нужно не откладывая, т. к. уведомляя соседей, нужно будет указывать адекватную цену, которую в дальнейшем нельзя будет изменить.

Для расчета необходимо учесть различные факторы:

• количество долей в квартире;
• количество комнат в квартире;
• количество прописанных лиц;
• общие условия проживания (состояние мест общего пользования);
• иные условия.

Произвести расчеты возможно:

1. Самостоятельно. Например, высчитать свою долю от общей стоимости квартиры. Такой расчет имеет место, когда продается квартира целиком. При продаже же доли стоимость квадратных метров значительно падает.
2. Обратиться в экспертную организацию к независимым оценщикам. Они за определенную плату составят экспертное заключение, в котором по пунктам распишут все плюсы и минусы продаваемой жилплощади и сделают рациональный вывод о рыночной стоимости.
3. Проконсультироваться в агентстве недвижимости, а лучше в нескольких, где опытные риэлторы могут посоветовать за какую цену лучше продавать.

Составление договора

• Договор составляется не менее чем в трех экземплярах (по одному каждому участнику + один регистрационной службе), обязательно в письменной форме.
• Кроме стандартных разделов, в договор купли-продажи доли квартиры нужно включить некоторое дополнительные пункты.
• Особенностью договора при продаже доли квартиры является:

• указание на конкретную продаваемую долю жилплощади;
• ссылка на проведенную процедуру уведомления всех собственников квартиры с указанием документов-доказательств.

В случае если стороны сделки являются родственниками, указание на родство не обязательно.

Если покупателем является собственник другой доли в этой же квартире, то в документе обязательно необходимо указать на основании, какого документа подтверждено его право.

В случае если одна из сторон или обе не имеют возможности участвовать в процессе оформления сделки, они могут оформить доверенность на иное лицо. Доверенным лицо может быть любой дееспособный гражданин, чаще всего в качестве него выбирают или близкого человека, или же специалиста (юриста, риэлтора).

Доверенность:

• нотариально оформляется;
• содержит сведения о доверенном лице и доверяющей стороне;
• содержит указание на конкретные юридические действия, которые необходимо совершить (исключение — генеральная доверенность, она предоставляет весь спектр действий);
• содержит описание объекта права — долю квартиры.

Документ оформляется у нотариуса за плату. В договор купли-продажи обязательно вносится пункт со сведениями о доверенном лице.

Нужен ли нотариус для заверения договора?

На основании ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. обязательному нотариальному заверению подлежат:

• сделки по отчуждению доли в квартире;
• сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности.

Нотариус проверяет права сторон, законность их действий, а так же соответствие договора нормам права.

Законодательно не закреплено обязательство сторон, оформлять договор в нотариальной конторе. Документ можно составить самостоятельно, а нотариальному работнику предоставить его на ознакомление и проверку.

На практике при отчуждении долей, собственник сразу обращается к нотариусу, и именно нотариус рассылает оповещения всем собственникам, и подсказывает какие необходимо предоставить документы каждой из сторон для заключения сделки. Так же зачастую сама нотариальная палата составляет договор за плату и его же заверяет.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. После чего он его визирует и проставляет печати. После этого необходимо зарегистрировать документ в Росреестре.

Документы, выданные нотариусом, подаются в отделение МФЦ или Регистрационный. До подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину, которая составляет 2000 рублей.

Процедура регистрации занимает 3 дня. Но по объективным причинам срок может увеличиться на 2-3 дня, т. к. значительное время затрачивается на перевозку документов из Росреестра в МФЦ.

Право собственности нового собственника вступает в силу с момента государственной регистрации.

Риски и подводные камни: чем опасна такая сделка?

Многих граждан отталкивает покупка доли в квартире, т. к. существует ряд подводных камней:

1. Отсутствие уведомлений соседей о продаже. Если процедура не была проведена добросовестно по всем правилам, другие собственники могут подать в суд и оспорить сделку, потребовав реализации своего преимущественного права покупки. Сделку признают недействительной.
2. Сложность в определении конкретных квадратов жилплощади. Т. к. не всегда доля в праве дает возможность выделить отдельную комнату для проживания конкретного лица, существует риск конфликтов между соседями за метры квартиры.
3. Фиктивный договор дарения. Зачастую собственник доли предлагает оформить договор дарения, чтобы не уведомлять соседей и не платить налоги. Но такую сделку легко оспорить и признать недействительной.
4. Конфликты с соседями. Не всегда, получается, мирно сосуществовать с другими жильцами. И в этом случае гражданин часто склоняется к продаже такого жилья и поиску нового.

Предлагаем посмотреть видео о возможных рисках при покупке и продажи доли в квартире:

Купля-продажа доли квартиры — не простой процесс. Он требует тщательного изучения документов и скрупулёзности при соблюдении всех формальностей. Но если разбить весь процесс на этапы и добросовестно выполнить все требования законодательства, можно достигнуть желаемого результата в наикратчайшие сроки и без потерь.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/doli/procedura-sdelki.html