Может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья?

Вопрос одностороннего изменения управляющей организацией размера платы за жилое помещение в судах решается по-разному, о чём мы не раз уже писали. Сегодня рассказываем о судебном деле, в котором УО отстаивала своё право повысить плату за жильё для собственников после установки в доме ОДПУ теплоэнергии.

Стоимость обслуживания ОДПУ включена в размер платы за содержание жилого помещения

Собственники помещений в одном из многоквартирных домов Ярославской области на общем собрании собственников при заключении договора управления утвердили размер платы за содержание жилого помещения. Этот размер платы УО применяла вплоть до того момента, как в МКД был установлен общедомовой прибор учёта тепловой энергии.

Для надлежащего содержания ОДПУ управляющая организация вынесла на общее собрание собственников вопрос об увеличении размера платы за жилое помещение, но участники ОСС не утвердили это предложение. Тогда УО начала вести расчёты по муниципальным тарифам, что привело к увеличению размера платы за жильё для собственников.

Один из жителей дома пожаловался на это в орган Госжилнадзора.

Ведомство провело внеплановую документарную проверку и выдало управляющей организации предписание вернуться к установленному на ОСС размеру платы и сделать владельцам помещений в МКД перерасчёт платы за содержание жилья.

Управляющая организация не согласилась с предписанием органа ГЖН и обратилась в суд с иском, требуя признать документ недействительным, поскольку она принимала все меры для того, чтобы собственники утвердили новый размер платы, включающий расходы на обслуживание ОДПУ (дело № А82-1444/2018). Компания утверждала, что в данной ситуации не увеличила в одностороннем порядке размер платы, а установила его в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 158 ЖК РФ: применение муниципального размера платы в случае, когда на ОСС он не был утверждён.

Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья

Изменить размер платы после установки ОДПУ можно только с согласия общего собрания собственников

Суд первой инстанции подробно рассмотрел вопрос о том, имела ли право управляющая организация применять размер платы, утверждённый муниципалитетом, согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

Размер платы за жильё устанавливается муниципалитетом лишь в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли соответствующее решение (ч. З ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В ином случае применяется ч. 7 ст.

156 ЖК РФ: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации.

При этом, как указал суд, право на одностороннее изменение условий договора может быть предоставлено лишь стороне, не осуществляющей предпринимательскую деятельность (п.п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Следовательно, УО не имела права увеличить размер платы до уровня муниципального без согласия общего собрания собственников.

Суд отказал компании в удовлетворении её требований, утвердив законность выданного органом ГЖН предписания.

Как УО правильно установить размер платы за содержание апартаментов

Отказ ОСС от изменения размера платы за жильё не даёт УО права сделать это в одностороннем порядке

Управляющая организация подала апелляционную жалобу, посчитав, что суд первой инстанции не учёл важных обстоятельств дела: для надлежащего содержания установленного ОДПУ было необходимо включить в размер платы стоимость его обслуживания и ремонта. Собственники отказались это делать, и УО использовала муниципальные тарифы для расчётов платы за содержание жилья в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

Но судья апелляционной инстанции не посчитал эти доводы достаточными для признания предписания органа ГЖН незаконным.

Он отметил, что ОДПУ является составной частью общего имущества МКД, и его содержание входит в состав платы за содержание жилого помещения.

Судья указал на то, что в договоре управления между УО и жителями дома нет условий, которые бы позволяли компании самостоятельно увеличить размер платы за содержание и ремонт общего имущества, например, в связи с изменением уровня инфляции.

Суд признал, что орган ГЖН имел законное право выдать предписание и потребовать от управляющей организации сделать перерасчёт жителям дома и впредь использовать утверждённый при подписании договора управления размер платы. С этими выводами согласились кассационный суд, а затем и ВС РФ, который отказался рассматривать жалобу управляющей организации, не найдя для этого поводов.

Как УО включить в размер платы за содержание стоимость работы АДС

На заметку

Имеет ли право управляющая организация в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение – вопрос неоднозначный, что показывает судебная практика. Даже Верховный суд РФ по-разному отвечает на него в разных делах.

Этой теме был посвящён один из выпусков онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются», в котором наш постоянный эксперт Елена Шерешовец рассказала о двух противоположных мнениях ВС РФ о законности одностороннего увеличения размера платы. Елена Шерешовец советует управляющим организациям не рисковать, увеличивая размер платы без отдельного решения общего собрания собственников, даже если это прописано в договоре управления.

Также изменению размера платы за содержание жилья мы посвятили другие статьи:

Был ли в вашей практике опыт успешного изменения размера платы за жильё в одностороннем порядке? Поделитесь в х.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11089/vprave-li-uo-uvelichit-razmer-platy-za-zhilye-posle-ustanovki-odpu

Когда управляющие компании могут повысить плату, не спрашивая жильцов — закон и судебная практика

Управляющие компании требуются для предоставления гражданам многочисленных услуг. Они являются посредниками между ресурсными компаниями и потребителями. Дополнительно они оказывают свои услуги, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом дома.

Плата за эти услуги устанавливается на основании договора, подписываемого между этой организацией и жильцами многоэтажного строения. Но по новым законам компании смогут повышать плату без ведома жильцов.

Когда и по какой причине это возможно

Проживание даже в маленькой квартире считается дорогостоящим процессом, так как приходится ежемесячно перечислять определенную сумму средств в виде оплаты коммунальных услуг.

Когда управляющие компании будут платить жильцам – подробная информация содержится в нашей новой статье.

При этом граждане задумываются о том, почему услуги, оказываемые организациями, не изменяются, а вот плата за них регулярно увеличивается. При этом тарифы могут повышаться без ведома жильцов, поэтому не требуется решение собрания собственников.

На самом деле такие действия со стороны УК являются незаконными, если регулярное повышение цен не прописано в договоре.

Работники такой организации должны предварительно получать согласие на повышение цен от жильцов многоэтажного дома. Если же такое разрешение не было получено, то повышение расценок является незаконным процессом.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы ЖКХ:

Судебная практика

Практика показывает, что не всегда Верховный суд принимает сторону жильцов, которые столкнулись с необоснованным повышением платы за услуги управляющих компаний.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию:

• жильцы дома после получения квитанций обнаружили, что УК неправомерно увеличила тарифы на оплату услуг ЖКХ;
• они обратились с коллективной жалобой в жилищную инспекцию;
• работники данного государственного учреждения приняли сторону жильцов, поэтому направили в управляющую компанию предписание о снижении тарифов, так как их повышение не было утверждено общим собранием собственников многоквартирного дома;
• компания не согласилась с таким предписанием, поэтому подала иск в суд;
• суд принял сторону организации, так как выяснилось, что в протоколе последнего собрания жильцов имелся пункт, в котором жильцы соглашаются с ежегодным пересмотром цен на услуги УК на основании повышения индексация потребительских цен.

Поэтому жильцы действительно могут обжаловать решение УК о повышении расценок на оказываемые услуги, но только при условии, что иное не предусматривается протоколами собрания или договором, составленным с компанией.

Что говорят в Верховном суде о повышениях? partitaivaonline.com

Какую позицию занимает Минстрой и Верховный суд

В соглашении и протоколе собрания было прописано, что индексация платы за содержание многоквартирного дома осуществляется на основании курса инфляции, что считается законным со стороны УК.

Собственники квартир в доме могут самостоятельно проверить правильность повышения цен, так как они могут получить информацию о размере индекса потребительских цен в любой момент времени из официальных источников. Договор, составленный с УК, является юридически правильным, поэтому суд не имеет право отменить какие-либо его части и пункты.

За что управляющая компания не вправе брать деньги:

По делу № 301-КГ18-22044 Верховный суд признал действия со стороны управляющей компании законными. УК может принимать решение о повышении тарифов без получения согласия жильцов, если такая возможность предусматривается в официальном договоре. Такую же позицию принял Минстрой.

Заключение

Поэтому граждане должны самостоятельно тщательно изучать содержание соглашения, так как в этом случае любые действия со стороны сотрудников УК не будут для них неприятной неожиданностью.

Источник: https://FBM.ru/novosti/kompanii-bez-soglasija.html

Может ли управляющая компания сама поднять плату за текущее содержание жилья?

Рассказываем, что делать, если УК выставила больший счёт за обслуживание общедомового имущества, ссылаясь на повышение муниципального тарифа.

— На двери подъезда появилось объявление от управляющей компании о проведении общедомового собрания.

Главный вопрос: повышение платы за текущее содержание общедомового имущества в связи с повышение муниципального тарифа. Жильцы дома хотят массово проигнорировать собрание.

Но не получится ли так, что если собрание не состоится, управляющая компания автоматически переведёт нас на дорогой муниципальный тариф?

Что такое муниципальный тариф?

Как поясняет специалист в сфере ЖКХ, руководитель АНО «ЖКХ-Эксперт» Андрей Воробьев, муниципальный тариф устанавливается только в определенных случаях:

• Для небольших домов до 30 квартир, если собственники решили заниматься обслуживанием своего дома сами, без управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК и когда они на общем собрании не установили размер платы за текущее содержание жилья ( ч. 4 ст. 158 ЖК РФ и п. 36 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
• Для многоквартирных домов, жильцы которых вообще не определились, кто же будет управлять их домом. Например, застройщик сдал дом, а участники долевого строительства еще не определились с управляющей компанией, так как не все собственники еще заехали в квартиры. При этом дом находится в эксплуатации. Кто будет обслуживать дом: заниматься уборкой подъездов, чистить снег, отвечать за работу лифта? Если в течение трех месяцев у жилого дома не появляется обслуживающей организации, администрация города должна провести конкурс и выбрать УК, которая будет управлять этим домом. В этом случае выбранная УК будет заниматься текущим содержанием дома на основе муниципального тарифа (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

В Кирове количество домов и той, и другой категории, по оценкам Андрея Воробьева, составляет около 10% от общего числа жилых домов в городе. Если учесть, что в Кирове 4000 домов, то под новый муниципальный тариф подпадает примерно 400 домов.

Почему вырос муниципальный тариф?

По теме

С 1 июля в Кировской области вырастут тарифы на коммуналку

4412 6

В администрации Кирова обосновали необходимость повышения муниципального тарифа несколькими причинами: для мусорных операторов повысилась плата за негативное воздействие на окружающую среду, в связи с чем вырос тариф за вывоз твёрдых бытовых отходов для УК; повысился минимальный размер оплаты труда (МРОТ), что привело к росту затрат на зарплату обслуживающего персонала (дворников, сантехников, ремонтников); ужесточилось законодательство по обслуживанию газового оборудования: раньше его должны были обследовать раз в три года, а теперь — ежегодно.

Прежний муниципальный тариф действовал в Кирове с 2014 года. С 1 июня 2018 года его повысили почти на четверть, в зависимости от категории дома. В абсолютных цифрах рост составил от 2 до 6 рублей за квадратный метр.

И теперь плата составляет от 16 рублей с квадратного метра жилья (для многоквартирных домов, у которых нет мест общего пользования, но есть центральный водовод), до 53 рублей за квадратный метр (для домов с полным благоустройством, с лифтом и газовым оборудованием).

Кто устанавливает плату за текущее содержание?

Большинство кировчан ошибочно думают, что размер платы за текущее содержание жилья устанавливается государством в лице Региональной службы по тарифам или городских властей. Это не так.

— Если бы тариф устанавливался государством, нам бы просто пришли платежки с новыми цифрами. Но размер платы за текущее содержание дома устанавливается на общем собрании собственников дома, почему сейчас управляющие компании массово и инициируют такие собрания — говорит Андрей Воробьев.

Решение о плате за содержание жилья собственники должны принять на основании предложений управляющей компании, которая этим домом управляет. Это не фиксированная ставка, а именно согласованная плата, которая формируется на основании перечня работ, которые УК будет делать в течение года в доме. На собрании УК должна предоставить перечень работ в доме и их периодичность.

— Жильцы дома, согласовывая плату за текущее содержание жилья, должны понимать, сколько в данном тарифе плата за вывоз мусора, сколько пойдет на работу дворника, сколько на обслуживание лифта и уборку подъезда, — говорит Воробьев. — Сейчас большинство кирован вообще не понимают, на что идут их деньги, какие работы на них выполняются.

Многие управляющие компании пользуются этим незнанием, ссылаются на рост муниципального тарифа и повышают тот уровень платы, который был утвержден жильцами на общедомовом собрании. Но хочу подчеркнуть, что если жильцы дома уже утвердили тариф на текущее содержание жилья, изменить его в одностороннем порядке УК не имеет законного права.

Собственникам дома нужно помнить, что если они со своей управляющей компанией не договорились о размере платы за обслуживание дома, то она и не имеет права заниматься этим обслуживанием.

Если этот вопрос не урегулирован, то никакого управления дома быть не может.

Что делать, если УК повысила плату?

Источник: https://kirov-portal.ru/news/vopros-otvet/mozhet-li-upravlyayushchaya-kompaniya-sama-podnyat-platu-za-tekushchee-soderzhanie-zhilya-28362/

Может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья?

5/5 (9)

Для координации вопроса установления тарифов ЖКХ следует обращаться к ст. 310 ГК РФ, которая не позволяет УК в одностороннем порядке изменить принятые тарифы по оплате коммунальных услуг. Тот же принц предусматривает Закон «О защите прав потребителей» в статье 16.

 Изменения в работе управляющих компаний с 2018 года.

Следует отдельно рассмотреть статьи указанных законов. По ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» предполагается, что условия договора, которые ущемляют интересы потребителей (в том числе коммунальных услуг), будут признаваться недействительным, соответственно, никаких последствий такое соглашение не порождает.

Ущемление – это несоответствие условий положениям НПА. Ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору.

Только исключительные обстоятельства, прописанные в законе, могут позволить одной стороне соглашения самостоятельно отказаться от исполнения обязательств. Если только одна из сторон осуществляет предпринимательскую деятельность, то отказаться таковая от обязательств не может.

• При этом следует понимать, что возможность одностороннего отказа должна быть прямо предусмотрена договором, а включение такого пункта в текст соглашения будет предусматривать прекращение отношений по инициативе одной стороны, причем без исполнения таковой обязательств сделки.
• Говоря непосредственно о соглашении, заключаемом между управляющей компанией и владельцами квартир, то здесь очевидно, что собственники не являются предпринимателями.
• Соответственно, при нарушениях или иных обстоятельствах жильцы многоквартирного дома могут отказаться от своих обязательств, если таковые ущемляют права.

Важно! Кроме того, следует учитывать такую процедуру, как общее собрание собственников. Возможность формирования такового определена ст. 156 ЖК РФ.

Нередко практика позывает, что суд принимает сторону жильца в ситуациях, когда управляющая компания самостоятельно изменяет условия оплаты коммунальных услуг, не привлекая к этому процессу собственников.

Следует понимать, что ЖК РФ позволяет жильцам на собрании, при условии отсутствия ТСЖ, определять размер оплаты, а не сам порядок такого определения. То есть жильцам даются стандарты и нормативы законодателя, с опорой на которые и будет установлена сумма платежей за коммунальные услуги.

1. Порядок определения оплаты представляет собой индексацию, проводимую ежегодно и исходящую исключительно со стороны уполномоченных органов.
2. Если же собственники самостоятельно не решили вопрос установления размера платежей, то законодатель в статье 158 ЖК РФ предусматривает передачу указанной функции местным органам власти, которые также определят только точную сумму платежей, а не их индексацию в целом.
3. Если решение исходит от местного самоуправления, то согласия жильцов не требуется, в остальном все изменения проводятся с одобрения владельцев квартир.

Что такое тарифы УК

Обслуживание многоквартирного дома, в том числе обеспечение такового необходимыми для жизни ресурсами, предполагает регулярное представление коммунальных услуг.

При этом каждый собственник потребляет разное количество таких ресурсов, что не может устанавливать одинаковую плату для всех. Отсюда и вытекает необходимость индексации и установления общего тарифа, от которого и будет определяться итоговая сумма платежа.

Внимание! Определяется две категории коммунальных услуг:

• Первые предполагают установление фиксированной равной для всех суммы. Сюда относят вывоз мусора, ремонт, технические работы, обслуживание лифта и домофона;
• Вторая категория включает такие ресурсы, сумма оплаты которых определяется с учетом потребления таковых жильцами (электричество, вода, газ, отопление). Именно вторая группа услуг и имеет тарифы, то есть стоимость одной единицы потребления ресурсов.

Формирование тарифов управляющей компании

Ресурсы, которые позволяют обеспечивать комфортные условия для жизни людей в многоквартирных домах, потребляются каждый день. Электроэнергия, вода, газ, отопление – все это требует постоянного обслуживания, отсюда и возникает необходимость ежемесячной оплаты подобных услуг.

• Кроме того, формирование точной суммы оплаты коммуналки необходимо ввиду работ, которые также проводятся регулярно и касаются не только частной территории жильцов дома, но и мест общего пользования (эксплуатация лифта, вывоз мусора, обслуживание домофона и так далее).
•  Смена управляющей компании в многоквартирном доме.
• За это также нужно платить, поэтому подобные услуги включаются в квитанции за коммуналку.

Расчет стоимости осуществляется исходя из тарифов, предусмотренных законом. Такие показатели умножатся на количество потребляемых ресурсов, расчет которых также проводится в соответствующих единицах. Например, вода определяется в кубометрах и литрах, а электричество – в киловаттах. Соответственно, с учетом такой системы потребления каждый будет платить столько, сколько использовал ресурсов.

Установление нормативов необходимо потому, что управляющая компания таким образом ограничивается в своих действиях и не может устанавливать стоимость услуг самостоятельно. Отсюда и вытекает возможность обнаружить завышение стоимости услуг.

Установление тарифов происходит двумя способами:

• Первый вариант – собрание жильцов. Законодатель в Жилищном кодексе РФ обозначает, что собственники вправе сами решать, какие тарифы будут предусмотрены за коммунальные услуги;
• Второй вариант — установление нормативов местными органами власти. Это происходит в том случае, если собрание жильцов не формируется, и отсутствует ТСЖ при конкретном многоквартирном доме.

Однако, несмотря на такие правила, чаще всего жильцы просто голосуют за те варианты тарифов, что предлагаются именно управляющей компанией, которая и будет выставлять счета за коммуналку.

Чтобы правильно определять тарифы, следует проводить оценку потребляемых ресурсов, количество услуг, предоставляемых в конкретном доме, и прочие факторы. Именно поэтому самостоятельно жильцы редко решают такой вопрос, оставляя все на УК и органы местной власти.

Что касается оплаты таких ресурсов, как обслуживание общих мест в доме и капитальный ремонт, то здесь следует учитывать особенности рынка, стоимость возможных работ, расценки сотрудничающих с управляющей компанией организаций и так далее.

Это также требует активной деятельности и большого количества времени со стороны жильцов.

Важно! Расценки не могут быть слишком низкими при определении тарифов, поскольку управляющая компания должна получать процент от общей суммы в качестве собственного дохода. Если такой показатель меньше 5%, то УК может просто отказаться исполнять свои функции, и многоквартирный дом останется без соответствующего обслуживания.

Источник: https://potreb-prava.com/zhkx/mozhet-li-upravlyayushhaya-kompaniya-povysit-platu-za-soderzhanie-zhilya.html

Предупреди собственника об изменении размера платы и живи спокойно!

Рано или поздно в каждой управляющей организации встает вопрос об увеличении размера платы за содержание и ремонт. Порой сотрудникам управляющей компании необходимо приложить огромные усилия, чтобы обосновать перед собственниками даже минимальное повышение. И вот, когда собственники все-таки приняли решение об изменении размера платы за содержание и ремонт, бюллетени подписаны, протокол собрания успешно отправлен в органы жилищного надзора, управляющая организация опять рискует получить предписание за нарушение лицензионных требований от ГЖИ либо за незаконное повышение платы от Роспотребнадзора.

 «За что?», — спросите Вы.

За ненадлежащее уведомление собственников. Ну, обо всем по порядку.

Порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства.

Согласно ч.3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Как следует из ч.1 ст.156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно п.6 вышеуказанной статьи, размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Обязанность собственников помещений МКД утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования так же установлена пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

• Реализуя полномочия по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, собственники помещений должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.
• Согласно пункта 16 Постановления Верховного суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22, при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
• Поскольку размер платы на содержание и ремонт собственники утверждают на общем собрании, необходимо точно соблюсти всю процедуру его проведения (ссылка на статью про ОСС).

Согласно ч.3 ст.46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/predupredi-sobstvennika-ob-izmenenii-razmera-platy-i-zhivi-spokoyno/

На сколько может повысить управляющая компания плату за содержание

МКД, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Дело № А33-2661/2016. ПАО «Красноярскэнергосбыт» против Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. (http://kad.arbitr.ru/Card/34192355-f698-4433-b4f5-cc46d4d0d375) Арбитражные суды, анализируя нормы материального права, регулирующие вопросы определения размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, пришли к обоснованному выводу о наличии исключительной компетенции на ее определение лишь у общего собрания собственников помещений.

Имеет ли право управляющая компания повышать тариф на содержание жилья?

При этом ни о каком изменении платы за содержание в данной норме не говорится.

Как менять тариф на содержание? Прежде всего, отметим, что ни исключение из состава услуг по содержанию жилья такой услуги как «сбор и вывоз ТБО», ни включение в состав услуг по содержанию КУ на ОДН, не влечет за собой «автоматического» изменения (увеличения или уменьшения) тарифа! Если рассматривать ситуацию, в которой способ управления уже выбран (а именно о такой ситуации идет речь — выбран способ управления и утвержден тариф на содержание), то необходимо отметить, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 N491, устанавливают: «31.

На сколько процентов в год управляющая компания может поднять тарифы на жкх

Важно Вероятно, таких документов не существует вовсе или данные в них взяты «с потолка», без учета недостатков конкретного дома. — Есть только один способ решения проблемы. Служба заказчика, которая в каждом доме является представителем мэрии (собственника доли муниципального жилья — прим. авт.

) должна встать на сторону жильцов, — считает жительница этого дома Лилия Перышкина.

По мнению горожан, обычно служба заказчика ровным счетом ни за чем не следит: ни за проведением весеннего осмотра домов, ни за предоставлением жильцам для предварительного обсуждения проектов перечня работ и сметы, ни за организацией общего собрания собственников жилья.

На сколько управляющая компания может поднять тариф на содержание дома

• транспорт
• трудовые отношения
• уголовное право
• финансы
• частная жизнь
• штрафы
• экология

Пожалуйста, прочтите правила участия и Положение о работе с персональными данными Соглашаюсь с правилами и разрешаю обработку моих персональных данных Уже зарегистрированы?Войти с паролемЯ не помню пароль География:

• Адыгея респ.
• Алтай, респ.
• Алтайский край
• Амурская обл.
• Архангельская обл.
• Астраханская обл.
• Башкортостан респ.
• Белгородская обл.
• Брянская обл.
• Бурятия респ.
• Владимирская обл.
• Волгоградская обл.
• Вологодская обл.
• Воронежская обл.
• Дагестан респ.
• Еврейская авт.

На сколько процентов управляющая компания может поднять тариф на управление МКД и содержание общего имущества.

Завышенные тарифы на услуги управляющей компании: как проверить и что делать?

Регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Завышенные тарифы услуг управляющей компании: как проверить и что делать? Владимирская обл.

ЖКХ 3 Участвуют 3 эксперта Похожие проблемы Материалы по теме Александр Зотин, эксперт Председатель ТСЖ; Председатель комиссии по жилищно-коммунальной политике «Союза защиты пермяков» (ТСЖ, Ассоциация ТСЖ; Союз защиты пермяков) Консультации по любым вопросам деятельности товариществ собственников жилья 1 проблема 478 решений 3 расследования 114 Ирина Киршина, эксперт юрист (***) Общий стаж работы — 10 лет.Два высших образования по специальностям:Международные отношения и Юриспруденция (НГУЭиУ).

Повышение тарифа на содержание и ремонт жилья в 2019 году

В связи с чем общее собрание собственников уполномочено только утвердить какой то размер платы (в виде числа), но не уполномочено принять решение о порядке ежегодной индексации платы.

Частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок установления платы за содержание жилого помещения в случае, если такая плата не установлена на общем собрании собственников. В таком случае размер платы устанавливается органом местного самоуправления.

Это единственный случай, когда размер платы может быть установлен без согласия собственников. Ну и раз уж заговорили о судах, то вот вам судебная практика. Дело № А49-12507/2015. ООО «Жилье-15» против Жилинспекции Пензенской области.

Источник: https://spravka-z.ru/2019/01/26/na-skolko-mozhet-povysit-upravlyayushhaya-kompaniya-platu-za-soderzhanie/

Изменение стоимости содержания общим собранием собственников

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

В статье «Кто устанавливает размер платы за содержание?», входящей в состав цикла «Мифы ЖКХ», было разъяснено, что при управлении домом управляющей организацией размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Однако, понимание указанных полномочий общего собрания нередко приводит к необоснованному предположению, якобы собственники в любой момент имеют право установить любую стоимость содержания жилья, независимо от того, согласна с такой стоимостью управляющая организация или нет.

Необходимо отметить, что данное предположение является очередной лжетеорией — именно она и рассмотрена в настоящей статье.

Суть лжетеории

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собраниемсобственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

• Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.
• Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.
• Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.

Требования к размеру платы за содержание

Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ.

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Источник: https://acato.ru/articles/20170801/mify-zhkh-imeet-li-pravo-obshee-sobranie-izmenit-stoimost-soderzhaniya-bez-ucheta-mneniya-upravlyayushej-kompanii

Незаконность повышения платы за содержание жилья управляющими организациями в одностороннем порядке

Материал основан на практическом опыте работы автора, в результате которой собственникам сотен квартир были произведены перерасчеты платы за содержание жилья. Если у Вас возникла подобная ситуация или возникли вопросы по представленному материалу, Вы можете обратиться за консультацией к автору за получением разъяснений в онлайн-чате.

В этой статье мы разберем следующие темы:

• Работы необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества
• Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома
• Расходы собственника квартиры по содержанию и ремонту общего имущества
• Незаконные действия управляющей организации по повышению платы за содержание жилья
• Правовая оценка действий управляющей организации по повышению платы за содержание жилья в одностороннем порядке
• Порядок действий в случае повышения размера платы за содержание и ремонт жилья управляющей организацией в одностороннем порядке.

Работы необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества

В соответствии с требованиями ст.

161 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников к предоставлению коммунальных услуг.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества установлен Постановлением Правительства РФ № 290 и включает в себя следующие работы:

• по содержанию конструктивных элементов многоквартирного дома;
• по содержанию инженерно-технического оборудования;
• по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества-тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых площадок и лифтовых кабин, лестничных площадок и маршей; по содержанию мест сбора твердых коммунальных отходов;
• по содержанию земельного участка входящего в состав общего имущества;
• обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных системах.

Перечень работ, необходимых для каждого конкретного дома, определяется с учетом таких факторов как: степень физического износа многоквартирного дома, этажность, материал конструктивных элементов, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, наличие придомовой территории и расположенных на ней объектов, относящихся к общему имуществу.

Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

Взаимосвязанные нормативные положения, содержащиеся в ст.ст.30, 39 Жилищного Кодекса РФ, ст.ст.210, 249 Гражданского Кодекса РФ, п.28 Постановления Правительства РФ № 491, устанавливают для собственников помещений обязанность несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Расходы устанавливаются в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме исходя из перечня, состава и периодичности выполняемых работ и включают в себя:

• расходы на текущий ремонт конструктивных элементов;
• расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования и технических устройств;
• расходы на обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома;
• расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния придомовой территории.

Такие расходы должны быть установлены исходя из среднерыночной стоимости работ и услуг и должны быть экономически обоснованы.

При расчете экономического обоснования учитываются расходы на оплату труда, содержание машин и механизмов, на топливо и смазочные материалы, ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов, приобретение инвентаря, приобретение строительных и иных материалов (моющие, дезинфицирующие средства и пр.

), привлечение специализированных организаций (вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и дезинсекция подвалов и чердаков и пр.), в расчет также включается прибыль управляющей организации.

Расходы собственника квартиры по содержанию и ремонту общего имущества

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, для каждого собственника помещения устанавливается соразмерно его долям в праве общей собственности на это имущество. На практике, доля участия в общих расходах по содержанию такого имущества, определяется для каждого собственника площадью занимаемого им помещения.

К примеру, сумма содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома площадью 10 000 квадратных метра, составляет 1 000 000 рублей в год.

Содержание одного квадратного метра будет соответственно составлять1 000 000 / 10 000 =100 рублей в год, что в месяц составляет 100/12 = 8,33 рубля.

Если квартира собственника имеет площадь скажем 50 квадратных метров, ежемесячная плата для него составит 50 х 8.33 = 416.5 руб.

Незаконные действия управляющей организации по повышению платы за содержание жилья

Многие управляющие организации практикуют ежегодное повышение в одностороннем порядке платы за содержание жилья с 1 июля или позже, ссылаясь на данные Росстата по инфляции.

Инфляция не означает непременный рост всех цен в экономике: цены на отдельные товары и услуги могут повышаться, понижаться или оставаться без изменения, скажем цены на предметы роскоши, автомобили, объекты недвижимого имущества, во время инфляции снижаются. Применение таких статистических данных требует предоставления убедительных экономических обоснований, подтверждающих влияние инфляции на себестоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В этом случае управляющей компанией должна быть проведена необходимая работа по определению степени негативного влияния инфляции на осуществляемую ею предпринимательскую деятельность.

После чего управляющая компания обязана предоставить собственникам квартир экономически обоснованные доказательства необходимости увеличения платы за содержание и ремонт общего имущества дома для последующего утверждения нового размера платы общим собранием.

Зачастую управляющие компании, в обоснование повышения платы ссылаются на решения региональных органов власти о повышении тарифов на коммунальные услуги. Однако работы по содержанию жилья к коммунальным услугам не относятся и государственному регулированию не подлежат.

Размер такой платы вытекает из условий договора управления и как было указано выше может быть изменен решением общего собрания собственников. Единственная услуга подлежащая государственному регулированию, которая входит в состав работ по содержанию жилья-это сбор и вывоз твердых бытовых отходов.

Как правило, стоимость такой услуги повышается на 6% в год. На основании данного обстоятельства управляющие компании, якобы обоснованно, повышают размер платы за содержание жилья, также на 6%. На самом деле, стоимость вывоза мусора составляет в среднем 3р/1кв.м. жилья(6% =0.18р.

), и вот на эти 18 копеек, управляющая компания может повысить размер платы за один квадратный метр жилья. В тоже время, плата за содержание жилья в среднем 20 руб/1кв.м. жилья (6%=1,08р.), т.е. плата повышается на 1,08 руб/1кв.м. Если площадь квартиры составляет 50 кв.м.

, размер платы за жилье повышается на 54 рубля ежемесячно (50 х 1.08 = 54р). Вот такая нехитрая арифметика.

Правовая оценка действий управляющей организации по повышению платы за содержание жилья в одностороннем порядке

Решение об увеличении собственникам платы за содержание и ремонт общего имущества является необоснованным и незаконным по следующим основаниям:

Согласно ч. 7, ст.156, ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется общим собранием с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Указанная норма не устанавливает обязанности для собственников утверждать плату за содержание и ремонт жилья в размере, предложенном управляющей компанией, равно как и обязанности согласования решений общих собраний с управляющей компанией.

Более того, любое согласование решения собрания, являющегося свободно выраженным волеизъявлением граждан, незаконно, поскольку направлено на ограничение их конституционных прав.

Следует также отметить, что ссылка на данные по инфляции, являющиеся по своей природе статистическими данными, не может быть принята во внимание, поскольку не является правоприменительным актом и не может служить законным основанием для увеличения управляющей компанией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на величину инфляции.

Из содержания норм, предусмотренных ч.4 ст.450, ч.3 ст.1, ч.3, ст.307 вытекает, что в том случае, если договором управления предусмотрено условие, предоставляющее управляющей организации право на одностороннее изменение цены договора, она должна пользоваться этим правом добросовестно, не нарушая ожидания собственников.

Аналогичной позиции придерживается ВС РФ. Пунктом 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» установлено, что

управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 — 453 ГК РФ).

Учитывая то обстоятельство, что по своей правовой природе договор управления является договором возмездного оказания услуг, отношения по нему регулируются главой 39 ГК РФ, и применяются законы о защите прав потребителей, иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

В соответствии со ст.33, Закона Р Ф, № 2300−1 от 07.02.1992 г.,

исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

В случае отсутствия у управляющей организации возможности исполнять договор управления за установленный общим собранием размер платы, управляющая организация имеет возможность защитить свои интересы путем расторжения договора управления.

До предоставления затребованной выше информации, обсуждения и утверждения общим собранием собственников нового размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома собственники дома оставляют за собою право оплачивать данную услугу в размере, установленном до его повышения управляющей организацией.

Порядок действий в случае повышения размера платы за содержание и ремонт жилья управляющей организацией в одностороннем порядке

С целью предотвращения такого повышения платы за указанную услугу, необходимо ежегодно, в срок до утверждения органами власти новых тарифов (до 1 июля), утверждать размер такой платы решением общего собрания собственников. Поскольку такое решение собственников затрагивает интересы управляющей компании, ее необходимо письменно известить, с указание даты, времени и места проведения собрания.

Не рекомендуется утверждать плату в размере меньшем того который действовал на момент принятия решения. В таком случае от собственников могут потребовать экономические обоснования такого понижения. Лучше всего утвердить на следующий год тот размер платы, который существует на момент принятия решения.

Решение собрания необходимо оформить протоколом в двух экземплярах. Один экземпляр подлежит передаче в течении 10 дней в управляющую компанию, лицом инициировавшим собрание. Второй экземпляр протокола должен хранится в месте определенном решением этого собрания.

В случае, если управляющая компания, игнорируя решение собственников повысит плату за содержание жилья, необходимо направить в Управление Государственного Жилищного Надзора (УГЖН) соответствующую жалобу, предъявив предварительно требование к управляющей компании. Как правило, УГЖН по такой жалобе проводит в отношении управляющей компании внеочередную проверку и выдает предписание о начислении платы в соответствии с решением общего собрания. Также собственники вправе предъявить иск в суд.

Если собственники не провели общее собрание и не приняли размер платы, это не является основанием для управляющей компании для повышения платы в одностороннем порядке, даже если договором управления предусмотрено условие, предоставляющее ей такое право.

В таком случае необходимо предъявить управляющей организации требование о начислении платы в размере действовавшем до повышения. Если управляющая компания откажет или не ответит в течение 30 дней на предъявленное требование, необходимо направить в УГЖН соответствующую жалобу.

Автор статьи: Поддубный Сергей Николаевич

18.08.2018 14:46

Источник: https://ConsJurist.ru/content/2095