Перевод жилого помещения в нежилое: все этапы процедуры

Помещения в многоквартирных домах предназначены для проживания граждан. Однако закон позволяет перевести квартиры или помещения в нежилой фонд – для управленческих функций, размещения торговых точек и офисов. Как происходит перевод жилого помещения в нежилое, расскажем в этом материале.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

Разрешение на перевод объекта в состав
нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:

• документы
  на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
  такой возможности);
• если
  перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
  оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
  нужно получить согласие собственников дома;
• не
  допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
  деятельность с вредными или опасными факторами.

Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.

Основным требованием для размещения
нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.

Любое
изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
надзорными органами.

На перевод должны дать согласие все собственники квартиры. Если помещение находится в долевой собственности, такое согласие оформляет в письменной форме каждый дольщик. Только после этого можно приступать к перепланировке или реконструкции, чтобы добиться согласования.

Для проведения строительных работ нужно заказать проект перепланировки или реконструкции, согласовать его в муниципальных органах.

Как происходит перевод из жилого в нежилое

Еще до начала согласований на перевод перевода,
собственник жилого помещения должен убедиться в отсутствии запретов и
ограничений, указанных выше.

В противном случае, все затраты на изготовление
проектной документации и проведение строительных работ окажутся пустой тратой
средств.

Избежать согласования перевода с собственниками квартир МКД можно
только в случае, если у помещения уже есть самостоятельный выход на улицу,
минуя места общего пользования.

Узнайте больше  Проект перепланировки квартиры в МКД

Чтобы узаконить перевод квартиры в
состав нежилых помещений, нужно соблюдать пошаговую инструкцию:

• необходимо
  обратиться в экспертную организацию для подготовки проекта перепланировки или
  реконструкции;
• на
  основании проекта эксперт подготовит техническое заключение о состоянии несущих
  конструкций МКД (будет рассчитана максимально возможная нагрузка на стены,
  фундамент и перекрытия, позволяющая провести строительные работы);
• проводится
  общее собрание собственников МКД, на котором принимается решение о возможности
  проведения строительных работ для перевода помещения в нежилое;
• после
  получения положительного решения от собственников МКД, нужно обратиться в
  муниципальный орган для согласования проекта (например, в столице таким органом
  является Мосжилэкспертиза);
• муниципальный
  орган выносит решение о переводе объекта в нежилое помещение и устанавливает
  срок для проведения перепланировки.

Обратите внимание! Если при переводе будет проводиться реконструкция с расширением площади МКД, либо изменение конфигурации несущих стен, потребуется разрешение на строительство. В этом случае процедура согласования затянется на несколько месяцев.

Кстати, узнать о правилах обратной процедуры, т.е. перевода нежилых помещений в жилые, можно из нашего предыдущего материала.

Заключительный этап согласований

После проведения перепланировки с
соблюдением всех требований проекта, нужно согласовать новую конфигурацию
помещения.

Для этого оформляется комиссионный акт приемки работ, а кадастровый
инженер изготовит технический план. На основании акта и техплана в Росреестре
проведут кадастровый учет изменений в параметрах помещения.

По итогам процедуры
собственник получит выписку ЕГРН, в которой будет указан новый статус объекта –
«нежилое помещение».

Учтите, что при согласовании проекта
нужно получать разрешение и иных инстанций. Например, Роспотребнадзор даст
согласие только при соблюдении санитарно-эпидемиологических требований, в том
числе по шумоизоляции.

Перечисленные выше условия для перевода квартиры в
нежилое помещение нужно учитывать и при текущей эксплуатации объекта.

Например,
при попытке разместить в бывшей квартире производственный объект, к
собственнику будут применены административные и гражданские санкции.

Это только общие правила перевода жилых помещений в нежилые. К этой теме мы обязательно вернемся в следующих материалах, представим подробное описание каждого этапа согласований. Если у вас возникли вопросы, обращайтесь в личные сообщения или оставляйте комментарии к этой статье.

Источник: https://vseposhagam.ru/perevod-pomeshhenija-iz-zhilogo-v-nezhiloe-poshagovaja-instrukcija/

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году: порядок действий, условия, стоимость

Тема статьи: Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой с учетом всех нюансов. Из каких этапов состоит процедура. Какие документы понадобятся при переводе. Нормативно правовая база, регламентирующая данный вопрос.

Жителей мегаполисов уже давно не удивить магазином, студией красоты, стоматологией или офисом, распложенным на первом этаже многоквартирного дома.

Благодаря возможности перевода помещения из жилого в нежилое, чтобы использовать его в будущем с коммерческой целью, вести бизнес предпринимателям становится гораздо проще.

Приобрести жилые квадратные метры и перевести их в нежилые, гораздо проще и дешевле, чем возвести отдельное здание.

Когда может понадобится перевод жилого помещения в нежилое?

Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.

Прежде чем перевести жилое помещение в нежилое, следует внимательно изучить требования ЖК РФ и градостроительное законодательство.

Перед тем, как заняться данным вопросом, необходимо учесть, что перевод можно провести только, если квартира находится на первом этаже многоэтажки либо выше первого, но ее комнаты, располагаются под квартирой, которая уже не является жилым помещением и используется в коммерческих целях.

Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:

• в помещении, готовящемся к переводу нет отдельного входа и оборудовать его не представляется возможным.
• помещение будет использовано для совершения молебен или прочих религиозных процедур,
• квартира, переводимая в нежилой фонд имеет жилые комнаты либо ее используют для постоянного проживания,
• собственнические права на переводимое помещение имеют обременения,
• помещение располагается в съёмном доме, используемом в социальных целях.

Только приняв во внимание всю вышеперечисленную информацию, можно начинать подготовку к переводу помещения жилого типа в нежилое.

Нормативно-правовая база

Как уже говорилось выше, для перевода жилого помещения в нежилое, следует внимательно ознакомиться с законодательными аспектами. Они представлены следующими документами:

1. Статьями N 22 и N 23 ЖК РФ.
2. Градостроительным кодексом.
3. Муниципальными и региональными нормативными актами.

Изучив все эти нормативы, можно провести процедуру избежав каких-либо проблем, которые могут возникнуть в процессе перевода.

Порядок проведения процедуры перевода

Перевод помещения из жилого в нежилое осуществляется в три этапа.

1 этап

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

1. Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
2. Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
3. Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
4. Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
5. Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
6. Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
7. Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
8. Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
9. Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

• После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.
• Скачать заявление на разрешение перевода помещения из нежилого в жилое (Образец.doc)
• Помимо вышеописанных документов, требуется предоставить еще некоторые бумаги. Они представлены:

• паспортом,
• документом, подтверждающим собственнические права на помещение,
• доверенностью, заверенной нотариусом, в случае если процедурой перевода занимается доверенное лицо,
• учредительными документами фирмы, в случае если вопросом занимается юридическое лицо.

После подачи всех документов комиссия рассмотрит заявку о переводе. Процесс рассмотрения занимает 45 дней.

После того как будет принято решение, в течение трех дней собственнику лично выдают протокол либо отправляют его по почте. Однако следует учесть, что не всегда решение комиссии бывает положительным.

Отказать в переводе помещения из жилого в нежилой фонд могут в случае:

• несоблюдения условий перевода,
• предоставления не всех документов, которые необходимы для рассмотрения заявки,
• неполучения согласия на перевод от других собственников недвижимого имущества,
• отсутствия согласия соседей на процедуру.

Если протокол с отказом не содержит аргументированного решения, то его считают немотивированным, а значит документ можно обжаловать в суде.

2 этап

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

• паспортом,
• документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость,
• протоколом межведомственной комиссии,
• техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией,
• доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо,
• учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

3 этап

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

• паспортом или доверенностью,
• протоколами БТИ и межведомственной комиссии,
• учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор.

Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры.

Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Перевести в нежилой статус часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе.

Согласно законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, оттуда необходимо выписаться.

Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

• нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости,
• отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям,
• неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Следует учесть, что в некоторых ситуациях жилое помещение вовсе не нужно переводить в нежилое (статья № 17 ЖК РФ).

Собственник может пользоваться жилым помещением в коммерческих целях в случае, если его деятельность не будет мешать соседям и живущим с ним в квартире людям. Но для этого ИП должен иметь прописку в квартире на законных основаниях, помещение должно соответствовать санитарным и эпидемиологическим нормам, а также находится в доме не подлежащем к сносу и не находящемся в аварийном состоянии.

Сколько будет стоить перевод помещения в нежилое?

При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:

• разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ,
• услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения,
• услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости,
• государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой,
• услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.

Оформление перевода помещения из жилого в нежилой статус занимает около пяти месяцев и стоит примерно от 260 до 480 тысяч рублей в зависимости от региона и индивидуальных особенностей процесса.

Итоги

При соблюдении всех условий ЖК РФ и учете всех нюансов процедуры, перевести недвижимость из жилого в нежилое состояние достаточно просто. Главное, набраться терпения и дождаться завершения процедуры, после которой помещение можно использовать в коммерческих целях.

Источник: https://novocom.org/zakon/kak-perevesti-pomeshhenie-iz-zhilogo-v-nezhiloe

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Летом 2020 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

• У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
• Такое помещение относится к жилому фонду.
• В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
• Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен получить согласие других владельцев на общем собрании собственников.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

1. Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
2. Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Получить согласие собственников нужно обязательно. Если один из владельцев квартиры в многоквартирном доме откажется подписать такую бумагу, то перевод жилого помещения в нежилой фонд сделать будет невозможно.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него.

Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные).

Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

• Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.

Источник: https://fms21.ru/jkh/perevod-iz-zhilogo-v-nezhiloe.html

Процедура оформления преобразования недвижимости: как перевести жилое помещение в нежилое?

При переводе помещения из жилого в нежилое человек может преследовать разные цели. Кто-то хочет открыть магазин на первом этаже и торговать продуктами, а у кого-то есть желание создать полноценный частный офис небольшого предприятия в многоквартирном доме.

В сельской местности оформление такого перевода обычно связано с фермерской деятельностью. Законы РФ дают реальные возможности для смены предназначения помещения. Если действовать в рамках закона и соблюдать установленные правила, то процедура перевода увенчается успехом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Какое помещение можно сделать нежилым?

Примерный порядок условий таков:

• помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
• все собственники должны быть согласны с изменением категории;
• недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
• право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод ?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Главный закон, подлежащий к обязательному ознакомлению – это 3 глава ЖК РФ. Именно в ней, в статьях с 22 по 24, содержится исчерпывающая информация по переводу помещения в обе стороны. Причем более подробно ЖК рассказывает именно о переводе недвижимости из жилой в нежилую.

Необходимо ознакомиться и с другими статьями ЖК РФ:

• статья 5 говорит о том, что местные органы власти вправе устанавливать особые правила, исходя из специфики региона, и поэтому особенности перевода в разных областях России могут отличаться;
• статья 17 разрешает использовать квартиру в многоэтажке для предпринимательства или профессиональной деятельности (возможно, не следует переводить ее в нежилое помещение без особой надобности?);
• статьи 36 и 40 говорят о необходимости собрать согласие собственников других помещений в доме, если при переводе помещения в нежилое понадобится перепланировка;
• статья 91 предупреждает, что помещение в наемном доме невозможно перевести в статус нежилого ни при каких обстоятельствах.

Как оформить перевод помещения?

Рассмотрим пошаговую инструкцию перевода. Весь процесс делится на 3 основных этапа.

Рассмотрим каждый из них по отдельности:

1. Сбор бумаг, получение разрешения на перевод.

   Первый этап – это вся «бумажная» часть процесса. На этом этапе придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ). Там выдают техпаспорт помещения. Чтобы его получить, нужно писать заявление по образцу.

   Его можно найти прямо в БТИ. Взяв техпаспорт и другие бумаги, нужно идти в местный орган самоуправления, в его отдел, занимающийся недвижимым имуществом. Там нужно писать еще одно заявление (уже в более свободной форме), подавать документы и ждать положительного ответа.

2. Вычисление стоимости перевода

   На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.

3. Регистрация права собственности

   Зарегистрировать данное право можно в УФРС или в многофункциональном центре. При смене категории помещения регистрация обязательна, хотя у заявителя изначально было право собственности.

Подача заявки

Физические субъекты

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

• заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
• паспорт гражданина РФ;
• бумаги о праве собственности на данное помещение;
• технический паспорт помещения;
• в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
• при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

• все документы, необходимые физическим лицам;
• учредительные документы организации;
• реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
• доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Как правило, перевод жилых помещений в нежилые юридическими лицами – это индивидуальный процесс. У физических лиц всё происходит намного однообразнее. Поэтому велика вероятность того, что у юридического лица запросят еще какие-то документы. Это может быть связано и с особыми правилами, действующими в конкретно взятом регионе России (статья 5 ЖК РФ).

Скачать образец заявления на перевод жилой недвижимости в нежилую (для юридических лиц)

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

Куда и как подавать документы?

• Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.
• Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.
• Подавая документы, нужно помнить следующее:

1. Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
2. Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
3. Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Существует 2 варианта решения:

• разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
• отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Когда нужна перепланировка?

Перепланировка может понадобиться в случае, если для перевода в нежилую категорию нужно внести какие-то изменения:

1. Самое распространенное условие – это наличие отдельного входа, изолированного от остальных жильцов дома. Если такого входа нет, то его нужно создать. Это делает перепланировку неизбежной, ведь старый вход в квартиру – с лестничной клетки, он не изолирован. Необходимо расширять окно или делать новый проем в стене, создавая отдельный вход с улицы.
2. Другой случай – это особенности эксплуатации помещения. Создавая заявку на перевод, собственник недвижимости указывает цель (бизнес, производство, офис и т.д.). Помещение должно соответствовать заявленной цели. Чаще всего для этого приходится сносить межкомнатные перегородки.

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Смотрите подробнее о том, как перевести жилое помещение в нежилое в видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/perevod/iz-zhilogo-v-nezhiloe/algoritm-dejstvij.html

Как перевести квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

Столкнувшись с необходимостью вывести помещение из жилого фонда и оформить его в нежилом (например, с целью организовать собственный бизнес), многие из владельцев недвижимости впадают в «юридический ступор».

Действительно, задача эта не из легких, однако «осилит дорогу идущий». Для тех, кто решил справиться с ней самостоятельно, мы подготовили пошаговую инструкцию перевода жилого помещения в нежилое – читайте прямо сейчас.

Какие помещения могут быть выведены в нежилой фонд

Прежде чем затеять процедуру по выводу помещения из жилого фонда, ознакомьтесь с требованиями и ограничениями, определенными законом по отношению к жилплощади, которую можно «переквалифицировать» в коммерческую.

• Помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его квадратура больше 100 м², то еще и запасной. Не допускается вход в нежилое помещение через подъезд, при таком положении вещей потребуется его перепланировка, с оборудованием отдельного входа/выхода.
• Перевести в нежилой фонд можно только целый объект, без дележки его на доли, комнаты.
• На момент перевода все лица, проживающие в квартире ранее, должны быть выписаны.
• Квартира не должна находиться под обременениями (залог, арест).
• Если объект расположен выше первого этажа, все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых.
• Исключен перевод в наемных домах социального использования.
• Не разрешается переводить жилое помещение в категорию нежилых в аварийных домах.
• Помещение должно быть оснащено исправными инженерными коммуникациями.

Трудности с переводом квартиры в нежилой фонд возникнут, вероятнее всего, если она находится в доме, состоящем на учете по чрезвычайным событиям, делам гражданской обороны. Аналогично, если строение считается объектом исторического и культурного наследия.

Кстати, согласно ст.

17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.

Если процедуры по переводу жилого помещения в нежилое все же не избежать, будьте готовы провести ряд действий, описанных далее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Итак, какие документы необходимо собрать.

• План помещения с поэтажной экспликацией. Его вы получите в БТИ, по предварительно оформленному запросу (доверенности) от Департамента управления имуществом. Чтобы получить эту доверенность, подайте в Департамент соответствующее заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. А затем, уже с доверенностью, отправляйтесь в Бюро технической инвентаризации, за экспликацией с поэтажным планом помещения.
• Технический паспорт квартиры с планом помещения. Выдается также в БТИ.
• Заключение проверки пожарного надзора. Документ оформляется в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. После экспертизы, устанавливающей соответствие помещения требованиям и нормам пожарной безопасности, вам на руки выдадут заключение.
• Заключение Санэпиднадзора (отдел Управления Роспотребнадзора). За его получением обратитесь в СЭС. По письменному заявлению сотрудник учреждения произведет проверку объекта, выдаст заключение о его санитарном состоянии.
• Справка из ДЕЗ со сведениями касательно назначения других помещений, локализирующихся на одном этаже с квартирой, которая выводится из жилого фонда. Оформляется в Домоуправлении (ЖЭУ, ТСЖ).

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

• ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
• паспортные данные владельца;
• номер квартиры;
• информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
• подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

• заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
• вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
• объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 7 февраля 2020 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

статьи:

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

     2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
   • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
   • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

     Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

   • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

     Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

   • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

     Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

   • Согласие соседей.

     Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

     Для получения согласия нужно:

     1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

     2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

     Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html