Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Договор долевого участия (ДДУ) – это официально заключаемые документ между компанией застройщиком и потенциальным собственником будущего жилья. Он заключается в отношении конкретного помещения (квартиры или офиса). В этом формуляре указывается площадь (жилая и общая) с точностью до квадратного метра.

По договору долевого участия предоставляется ипотека. Банки готовы сотрудничать далеко не со всеми застройщиками. У них есть ряд своих, внутренних требований, регламентированных политикой экономической безопасности.

Поэтому, прежде чем выбирать квартиру в новостройке, следует подыскать банк, с которым будете сотрудничать.

Затем необходимо уточнить у кредитного менеджера, работают ли они с этим застройщиком и какова вероятность одобрения вам ипотечного займа.

Образец договора долевого участия с ипотекой (ДДУ)

Предлагаем посмотреть договор ДДУ с ипотекой: образец полностью с указанием всех переменных условий тут, конечно же, публиковать не будем. Но обозначим основные аспекты, которые сделают документ юридически грамотным и обеспечивающим защиту прав всех участвующих сторон.

Итак, для того, чтобы договор ДДУ считался правильно составленным и был принят к регистрации «Росреестром» и кредитным учреждением, необходимо соблюсти некоторые требования. При подготовке текста этого документа следует учитывать, что в нем должны быть отображены следующие важные положения:

• полное наименование компании застройщика и отображение всех правоустанавливающих документов;
• полные данные физического или юридического лица, которое заключает договор долевого участия в строительства с компанией застройщиком;
• указание полных сведений относительно полученного разрешения на строительство того объекта, в котором определяется доля будущего собственника;
• определение относительно объекта недвижимости, который будет передан в собственность дольщику после завершения всех работ и ввода здания в эксплуатацию (здесь нужно указывать непосредственную локацию, количество квадратных метров, количество помещений, наличие санузла, кухни и отдельного входа);
• сроки завершения строительства и сдачи многоэтажного здания в эксплуатацию;
• порядок проведения регистрационных действий (кто заказывает планы в бюро технической инвентаризации, выписки из кадастрового реестра и многие другие документы, необходимые для совершения регистрационных действий);
• порядок передачи жилого помещения в собственность участнику ДДУ;
• сроки и способы передачи денежных средств в счет оплаты строительства квадратных метров;
• полная стоимость объекта на дату заключения договора и на момент фактического ввода в эксплуатацию;
• гарантийные обязательства строительной компании.

Как правило, образец типового договора на долевое участие в строительстве передает потенциальному дольщику для изучения до момента подписания. Рекомендуем настоятельно обратиться с этой документацией к опытному юристу.

В настоящее время действующее законодательство не в полной мере регулирует рынок долевого строительства. Существует огромное количество подводных камней. Конечно, на сегодняшний день продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям уже сложно, но существуют и другие способы обмана.

Это фактически сравнивает общую стоимость квартиры в новостройке с аналогичными предложениями на жилищном рынке.

Безопасность договора ДДУ

Государством гарантирована безопасность договора ДДУ как единственно возможного документа, заключаемого между компанией застройщиком и будущим владельцем квартиры.

Он может быть заключен на стадии котлована, что позволяет получить выгоду дольщику. Стоимость квадратных метров на этом этапе меньше средней рыночной стоимости примерно на 30 – 35 %.

Чем выше будет подниматься многоэтажка, тем выше будет стоимость квартир.

Обратите внимание! Компания застройщик может предлагать различные варианты участия в строительстве. Зачастую это выдача векселей или договор по форме купли-продажи на еще не построенную квартиру. Конечно же, не совсем грамотные дольщики охотно соглашаются на эти варианта, поскольку думают, что они уже купили квартиру и теперь их точно никто не обманет.

Но на самом деле этот документ не имеет абсолютно никакой юридической силы:

• законодательством не предусмотрено возможности продажи вещей или объектов недвижимости, которых пока не существует в природе;
• застройщик сможет продавать квартиры, т.е. заключать полноценные договора купли-продажи только после того, как здание будет полностью готово к вселению, введено в эксплуатацию и зарегистрировано в Росреестре;
• законом о долевом строительстве предусмотрена только одна форма договорной документации – ДДУ;
• банки выдают ипотечные кредиты только по таким договорам;
• в случае судебного разбирательства векселя и соглашения о продаже несуществующих объектов недвижимости будут признаны недействительными.

Как оформляется ипотека на ДДУ

Важный момент для каждого потенциального покупателя новостройки – как оформляется ипотека на ДДУ. Здесь важно с самого начала правильно выбрать застройщика и кредитную организацию.

Обязательно обратите внимание на сотрудничество крупных строительных компаний и банков в вашем регионе. Такие консолидированные застройки существует во всех субъектах Российской Федерации.

Это самый выгодный вариант приобретения жилья в строящимся доме.

Если есть необходимость приобрести квартиру в новостройке, возводимой компанией застройщиком, не аффилированной с финансовым кредитным учреждением, то нужно очень тщательно проверять все стороны договора. Сначала следует собрать всю информацию о компании застройщике.

Для этого можно воспользоваться следующими ресурсами:

• реестр компаний застройщиков (туда входят все аккредитованные компании);
• наличие разрешительной документации на строительство конкретного объекта;
• отзывы покупателей недвижимости этого застройщика в ранее возведённых домах;
• оценка общего благополучия (запрос об уставном капитале, дата регистрации юридического лица);
• аффилированные агентства недвижимости и стиль их работы (как правило, честный застройщик не будет заключать договор на реализацию строящегося жилья с агентствами недвижимости, которые ведут свои дела не самым честным образом).

Второй шаг – это выбор того банка, который согласиться кредитовать покупку квартиры по ДДУ с конкретным застройщиком. Этот момент следует выяснять до подачи заявки на ипотеку. Как правило, кредитные специалисты обладают подобной информацией и сразу же говорят клиентам о том, что их финансовое учреждение обычно отклоняет подобные договора.

Между прочим, отказа крупного финансового учреждения сотрудничать по договору долевого участия в строительстве многоэтажного дома может стать своеобразным сигналом к тому, что и вам стоит отказаться от этой сомнительной сделки.

дело в том, что в кредитных учреждениях работают серьезные службы безопасности. Они ведет проверку надежности всех контрагентов.

Неблагонадёжные застройщики не попадают в список допущенных к заключению ипотечных договоров кредитования.

После всех проверок можно приступить к заключению договора с банком. О том, как это сделать, расскажем далее в статье.

Порядок действий

Существует определённый порядок действий при заключении договора ипотечного кредитования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Заметьте, что тут финансируется не покупка квартиры с определённым количеством квадратных метров.

По такому договору финансируется ваше желание инвестирования денежных средств с целью приобретения жилья по значительно сниженной стоимости. О покупке квартиры на этом этапе речь не идет. Вы просите у банка определённую сумму денег для того, чтобы передать её строительной компании, ведущей застройку многоквартирного дома.

Только такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате и профинансирован банком.

Итак, какого порядка действий следует придерживаться при покупке жилья на этапе котлована, закладки фундамента или возведения стен первого этажа:

• сначала идет выбор подходящего объекта (многоквартирный дом);
• выбор доступного количества квадратных метров и соответствующей этому параметру квартиры по проектной документации;
• заключение договора временной борони на выбранную будущую квартиру;
• выбор кредитного учреждения для оформления ипотеки;
• получение у застройщика выписки с полным расчетом стоимости будущего жилья;
• расчет недостающей суммы (за вычетом первоначального взноса);
• пишем заявку на предоставление ипотеки в выбранном кредитном учреждении;
• при получении положительного решения собираем все документы (справки о доходах, копии трудовой книжки, справки о составе семьи и т.д.);
• параллельно следует оформить и пописать договор ДДУ с застройщиком;
• регистрируем договор в Росреестре;
• предоставляет копию договора ДДУ в банк;
• вносим первоначальный взнос, указанный в документации;
• подписываем договор ипотечного кредитования и получаем недостающую сумму на свой расчетный счет для последующей передачи её застройщику;
• затем заключается еще один договор с кредитной организацией и том, что имущественное право является залогом выплаты кредита (он тоже регистрируется в Росреестре);
• после этого проводятся все расчеты с застройщиком;
• дольщик обязан заключить договор страхования риска участия в долевом строительстве в пользу банка.

До окончания строительства все регистрационные действия прекращаются. начинается рутина по ежемесячной выплате взносов. Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке. Как это сделать – поговорим далее.

Что делать после завершения строительства?

Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса. Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:

1. поэтажные планы и экспликации от бюро технической инвентаризации;
2. акт о вводе в эксплуатацию, подписанный всем сторонами;
3. акт приемки-передачи с полным описание квартиры и имеющейся внутри отделки, проведенной канализации, водопроводных и других инженерных сетей;
4. справка о полном расчете.

Все эти документы предоставляются в Росреестр. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности с обременением. Затем оформляется закладная в пользу банка и также регистрируется в Росреестре.

Тонкости ипотеки по договору ДДУ

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Следующий момент – необходимо оформлять в обязательном порядке договор страхования ответственности. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома существуют определённые риски. Дом может быть не достроен в силу непреодолимых обстоятельств.

например, компания застройщик обанкротится, а выкупившая пассив следующая компания не будет торопиться проводить завершение работ. Также могут в процессе строительства выявиться различные недочеты геологической экспертизы.

Все эти риски должны быть застрахованы в пользу банка. В противном случае заемщик рискует остаться без жилья и при этом на протяжение длительного времени выплачивать ипотеку.

Желательно также застраховать свою жизнь и трудоспособность, титул права собственности на будущую недвижимости.

При предоставлении полного пакета страхования банк существенно снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.

Посмотрите на видео особенности оформления ипотеки по договору долевого участия в строительстве:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ddu

Ипотека на долевое строительство: нюансы, этапы, возврат ндфл

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней.

Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах.

Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение.

Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах.

Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения.

Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

 Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Этапы оформления

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

• копии учредительных документов;
• документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
• копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
• техническая документация на объект строительства;
• проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

• идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
• сроки передачи объекта покупателю;
• способ обеспечения обязательств застройщика;
• цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется.

Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно.

Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Источник: https://law03.ru/finance/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ — ЮК "Хелп ДДУ"

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных.

Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности.

Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт.

Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.

Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.

После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

• наличие российского гражданства;
• возраст – двадцать один год и старше;
• прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
• хорошая история по предыдущим кредитам;
• постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

• первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
• размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
• срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
• сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Каждую заявку банковское учреждение рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому ставки кредита для разных заемщиков могут сильно отличаться. Они зависят от многих факторов: суммы первичного взноса, периода кредитования, наличия или отсутствия страховок и т.д. Как правило, первоначальные ставки намного выше тех, которые предлагает банк после сдачи объекта и оформления квартиры в собственность дольщика. Разница составляет примерно 5%.

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов.

Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика.

Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

• во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
• во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа.

На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта.

Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Кредитный договор подписывается до заключения ДДУ, но все денежные операции производятся банком только после того, как будет пройдена регистрация договора в Росреестре. Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

Условия кредитования:

• процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
• обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
• срок кредита до тридцати лет;
• размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
• приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
• обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет.

В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %.

Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость.

Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке.

Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте.

Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.

Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-po-ddu-v-ipoteku

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

Понятие переуступка (также именуется как «договор цессии») означает одну из разновидностей гражданско-правовой сделки по передаче прав на имущество. Суть договора сводится к переходу прав на основании договора купли-продаже строящейся недвижимости от застройщика другому лицу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ возможно заключение сделки переуступки независимо от условий основного договора, оформленного ранее.

Обычно, договор цессии оформляется на основании таких первоначальных  договоров как:

• Участия в долевом строительстве;
• Договор инвестирования (соинвестирования);
• Стандартного договора купли-продажи.

По установленным нормам договор купли-продажи квартиры до окончания строительства дома связано с переходом прав требования на нее.

На практике оформление договора цессии может происходить по нескольким вариантам, так как это не противоречит установленным правовым порядком его заключения.

Законодательные основы

Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

• Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.
• Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.
• Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.
• Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

Нюансы сделки по приобретению объекта недвижимости

В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

1. Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.
2. Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.
3. Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

По ипотеке

Банком при выдаче заемных средств по ипотечному кредиту проверяется платёжеспособность заемщика.

Если заемщик испытывает финансовые трудности и не может выполнять свои обязательства по возврату кредитных средств, то банк может осуществить продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге, с торгов.

При оформлении ипотеки на приобретение квартиры в доме, который еще недостроен, банк идет на риск невыплаты заемных средств.

• От заемщика требуется предъявление сотрудникам кредитного отдела банка списка необходимых документов, без которых невозможна выдача ипотечных средств.
• Документы должны быть допустимыми и достоверными для того, чтобы банк одобрил ипотечный кредит и выдал денежные средства заемщику.
• К примеру, может быть предоставлена официальная справка от застройщика о завершающем этапе строительных работ с указанием точных сроков.
• В качестве обязательного условия выдачи кредита выступает заключение между банком и застройщиков договора.
• При отсутствии убедительных оснований в документации, представленной заемщиком, банк не сможет выдать средства на приобретение жилья в строящемся доме.

От застройщика

Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

Учредительные документы компании	разрешающие выполнять деятельность по возведению многоквартирных домов
Свидетельство о регистрации юридического лица	выдается налоговым органом
Свидетельство ИНН	подтверждает постановку налогоплательщика на учет в ФНС
Документы на земельный участок, на котором ведется строительство объекта недвижимости	бухгалтерскую отчетность за последние 6 месяцев
Проект на жилой дом	Должен содержать дату ввода его в эксплуатацию
Способ исполнения передачи построенного объекта	и договор о предоставлении средств на возведения жилого дома

Процедура оформления

В законодательстве определен порядок осуществления регистрации сделки переуступки права требования, который состоит из нескольких стадий.

Продавцу необходимо выполнить определенные требования для того, чтобы договор цессии соответствовал условиям Гражданского кодекса РФ

К таким требованиям относятся следующие:

Выполнение проверки разрешения на строительство у компании-застройщика	а также письменное уведомление строительной фирмы о том, что дольщик хочет заключить договор  переуступки другому лицу
Оформление согласия у другого супруга	которое совершается у нотариуса в письменной форме
Получение у банка согласования на заключение договора	в случае приобретения квартиры в порядке за счет ипотечного кредита за счет денежных средств, предоставленных банком
Оформление выписки из ЕГРН на объект недвижимости	который переуступается посредством цессии
Подписание договора переуступки на жилое помещение	выполнение регистрации в службе Росреестра договора уступки права собственности и внесение госпошлины

Требуемая документация

Обычно, процедура регистрации в органах Росреестра сделки переуступки совершается в течении 10 дней. Регистрация производится в заявительном порядке на основе поданных документов.

К необходимым документам относятся:

Российские паспорта сторон договора, подтверждающие их личность	а также согласие 2-го супруга на осуществление договора переуступки права собственности на квартиру
Основной договор, подписанный с фирмой-застройщиком	и документ, подтверждающий отсутствие долга перед строительной компанией
Договор перехода задолженности покупателю объекта	разрешения застройщика на оформление договора купли-продажи в порядке переуступки
Согласование банка на совершение сделки продажи	при нахождении квартиры в залоге у банка
Договор ипотечного кредита	если жилье покупается через ипотеку
Закладная	составленная в надлежащем порядке

Образец договора переуступки

Часто договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме, желает заключить гражданин, который произвел вложение в нее определенные инвестиции.

1. Это физическое лицо передает свои права на жилье другому лицу для осуществления компенсации денежных средств и получения дохода с переуступки.
2. Согласно положениям нормативно-правовых актов, заключается сделка уступки, которую подписывают стороны цессии.
3. Во время заключения переуступки следует принимать во внимание такие моменты, как условия основного договора продажи жилплощади, описание передаваемого права, условия о сроках передачи и стоимости цессии.
4. Кроме того, в тексте договора переуступки содержатся следующие сведения:

Название документа	Дата и место заключения сделки
Личные сведения сторон сделки	характеристики объекта, технические параметры
Права и обязанности контрагентов договора цессии	и цена квартиры, которая продается
Срока оформления	права собственности за приобретателем
Ответственность сторон договора	наступающая при нарушении условий сделки уступки
Списка бумаг	отдаваемых покупателю при совершении договора цессии

Обычно при предоставлении недостоверной информации ответственность лежит на продавце, что отражается в тексте соглашения о переуступке.

Положение установлено в ст. 390 ГК РФ. Договор подлежит составлению в письменной форме и заверен у нотариуса. Кроме того, он должен пройти регистрацию в службе Росреестра.
Можно ли оформить самостоятельно

• Договор цессии, вследствие простой процедуры оформления, может быть совершен самостоятельно, без обязательного привлечения юриста.
• При этом необходимо выполнить требования действующих правовых актов, которые продавцу следует тщательно исследовать.
• Но, при возникновении спорных вопросов, он может проконсультироваться у грамотного юриста.
• Это делается для предотвращения возможных денежных потерь, возникающих при заключении договора переуступки.

Расчет между сторонами

Зачастую расчеты между сторонами, которые связаны с оплатой за передаваемую квартиру выполняются после регистрации в службе Росреестра.

Расчеты могут производиться как по безналу, так и в наличной форме. В последнее время в России чаще всего применяется способ оплаты между сторонами с помощью депозитной ячейки в банке.

Переуступка считается завершенной после получения соответствующего соглашения продавцом.

Спорные моменты

1. Договор уступки права требования на квартиру в строящемся доме относится к сделкам, несложным с юридической стороны.
2. Но, в отдельных случаях возникают спорные ситуации, которые связаны с окончанием строительных работ.

3. Некоторые застройщики проходят процедуру банкротства, что затрудняет ввод объекта в эксплуатацию.
4. Работы по возведению дома в результате отсутствия финансирования могут быть заморожены на туманный срок.

Если строительные работы заморожены, то физические лица не смогут возвратить вложенные инвестиции либо продать квартиру.

На практике получить согласие от фирмы-застройщика на осуществлении договора цессии делается почти невозможным.

Это становится препятствием для продавца, который хочет уступить право требования.

При наличии долга перед застройщиком, последний не предоставит справку об отсутствии задолженности. Без этой справки служба Росреестра не зарегистрирует сделку уступки.

Большое значение отводится состоянию рынка недвижимости, а также динамика цен на строящееся жилье.

Также следует опасаться распространившихся в последнее время мошеннических схем, которые сводятся к уступке прав требования сразу двум или более лицам.

Переуступка прав требования между юридическими и физическими лицами, читайте тут.

• В этом случае действительной сделкой считается 1-ая сделка, а другие считаются незаконными и признаются ничтожными согласно действующему гражданскому закону.
• Видео: Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски:

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-oformit-pereustupku-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome/

Нюансы ипотеки под долевое строительство

На сегодняшний день, для основной массы населения России единственным приемлемым вариантом приобретения собственного жилья остаётся ипотека на долевое строительство.

Основным преимуществом такой сделки является долгосрочность погашения стоимости недвижимости, купленной с помощью договора долевого участия.

К тому же, квартиры, приобретённые у застройщика, гораздо дешевле, что позволяет сэкономить 25-30% от средней рыночной цены.

Что стоит знать и какие нюансы следует учесть перед тем, как взять ипотеку на долевое строительство? Какие риски возможны при взятии кредита такого типа?

Законодательная база

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.

Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, по условиям договора он должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.

Преимущества и недостатки ипотеки на долевое строительство

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

ВАЖНО!!! В отличии от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска её потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи.

В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует статья 15 Федерального закона под номером 214-Ф3.

Минусом является то, что заёмщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.

Этапы заключения договора

При взятии ипотеки на долевое строительство, алгоритм действий субъекта кредитования выглядит следующим образом:

1. Выбор подходящей квартиры в новостройке. Нужно оговорить все параметры недвижимости, срок её построения и стоимость с застройщиком.
2. Заключение договора о бронировании выбранной недвижимости.
3. Расчёт суммы ипотечного кредита, выбор наиболее привлекательной процентной ставки и условий погашения займа.

4. Сбор пакета необходимых для банка документов.
5. Подача заявки на кредитование в выбранный банк.
6. В случае одобрения заявки, заключение договора долевого участия с застройщиком на определённый объект недвижимости.
7. Регистрация заключённого договора в единой базе Росреестра.

8. Предъявление договора долевого участия в банке и оплата первого взноса (если это предусмотрено условиями кредитования).

9. Заключение с банком договора о том, что строящийся объект недвижимости будет выступать в качестве залога по кредиту и, в случае невыполнения условий займа, право собственности на него делегируется кредитующей организации.
10. Оплата оговорённых разновидностей страхования.

11. Регистрация кредитного договора с банком в единой базе Росреестра.
12. Перечисление банком на счёт заёмщика стоимости недвижимости с вычетом первоначального взноса, если производилась оплата такового.
13. Произведение перевода полученной суммы застройщику.

После завершения строительства объекта недвижимости нужно предпринять следующие шаги:

1. Составить и подписать акт о передаче квартиры застройщиком владельцу.
2. При помощи экспертной оценки узнать стоимость недвижимости.
3. Оформить и получить технический паспорт в Бюро технической инвентаризации.

4. Подписать документы о залоге недвижимости с банком.
5. Зарегистрировать закладную в единой базе Росреестра.

6. Получить документ о приобретении права собственности на недвижимость с пометкой о том, что она находится под обременением.

Особенности составления договора долевого участия

Перед заключением такого договора, следует ознакомиться с его типовыми образцами и, по возможности, проконсультироваться с опытным юристом.

Также следует проверить репутацию застройщика:

• посмотреть информацию о нём в Едином реестре застройщиков;
• ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих этот вопрос;
• провести мониторинг отзывов клиентов, которые ранее сотрудничали с данным застройщиком.

Следует сотрудничать только с проверенными застройщиками, которые давно работают на рынке недвижимости, потому что существует множество компаний-однодневок, которые после заключения фиктивного договора участия в долевом строительстве исчезают с деньгами клиентов без выполнения обязательств перед ними.

ВАЖНО!!! Перед выдачей кредита на жильё, банк тоже проверяет всю информацию о застройщике, но вышеописанные меры предосторожности помогут заёмщику дополнительно обезопасить свои финансовые вложения.

В договоре должно быть указано, какой конкретно объект недвижимости передаётся в собственность покупателя после завершения строительных работ.

Также, нужно обязательно обозначить срок выполнения застройщиком его обязательств, цену недвижимости и период её выплаты участником долевого строительства. Только при указании вышеописанных данных договор будет иметь юридическую силу.

Важно максимально точно описать параметры приобретаемого жилья, так как по окончанию строительных работ, недобросовестный застройщик может предоставить совершенно другой объект недвижимости, к примеру, с лишними квадратными метрами, которые придётся оплатить по рыночной стоимости.

Такие случаи довольно часты так как строительная компания не может в одностороннем порядке изменять условия договора, но имеет возможность корректировать параметры объекта недвижимости в соответствующей документации.

Стоит учесть, что договор долевого строительства не будет допущен к внесению в общую базу Росреестра, если предварительно не была произведена процедура страхования гражданской ответственности. За данную услугу заёмщику придется заплатить до 2% стоимости недвижимости банку или частной страховой компании.

Возврат налога на доходы физических лиц

Прежде всего, важно знать, что размер суммы возврата средств по отношению к договору долевого участия не может превышать двух миллионов рублей.

Право на возможность получения покупателем имущественного вычета возникает сразу после заключения акта о передаче в собственность участника долевого строительства объекта недвижимости застройщиком. При этом необязательно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Данный нюанс регулируется 220 статьёй Налогового кодекса Российской Федерации.

ВНИМАНИЕ!!! Сумму налогового вычета можно получить и с цены объекта недвижимости, и с процентов, выплачиваемых заёмщиком кредитующей организации.

Для возврата налога на доходы физических лиц требуется собрать следующий пакет документов:

• Заявление с изложенным в нём ходатайством о вычете средств;
• Оригинал или нотариально заверенная копия договора долевого участия;
• Документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость;
• Акт о передаче застройщиком объекта договора в единоличное владение участника долевого строительства;
• Квитанции или другие документы, подтверждающие произведение платежей по ипотеке на долевое строительство.

Требования для получения кредита и выбор банка

При принятии решения о подтверждении или отклонении заявки на ипотеку, банк руководствуется следующими критериями:

• информация о кредитной истории заёмщика (есть ли просроченные платежи, выступал ли ранее субъект поручителем по непогашенному кредиту; отсутствие кредитной истории вовсе также вызывает подозрения со стороны банка);
• размер и стабильность дохода субъекта кредитования (даже при взятии займа на максимально длительный срок, сумма регулярных взносов получается достаточно внушительной, поэтому особое внимание кредитная организация обращает на платежеспособность клиента);
• репутация застройщика, к которому планирует обратиться субъект кредитования;
• уровень ликвидности приобретаемой квартиры на рынке недвижимости.

Процедура выдачи ипотеки на долевое строительство практически не отличается от других ипотечных программ, предлагаемых кредитными организациями.

Некоторые банки могут выдать заём даже неблагонадёжным клиентам, но при этом, процентная ставка будет непомерно высокой.

При взятии ипотеки на долевое строительство, процентная ставка рассчитывается с учётом того, на каком этапе находится выполнение работ застройщиком: чем более он ранний, тем выше процент по кредиту, так как в этом случае риск для банка существенней. Также, при оформлении кредита на срок до 7 лет, размер начисляемых процентов уменьшается на 1-2 позиции.

Сбербанк предлагает наиболее выгодные условия кредитования, к тому же, он считается самым надёжным банком в России в вопросе исполнения обязательств. Максимальный размер суммы займа составляет три миллиона рублей. Процентная ставка довольно низкая: в среднем 7%.

Банк не устанавливает никаких скрытых комиссий.

Сбербанк, калькулятор расчёта которого позволяет сразу узнать полную сумму кредита со всеми дополнительными платежами, также предоставляет возможность привлечения созаёмщика с целью понижения процентной ставки и увеличения размера выдаваемого займа.

Ипотеку на долевое строительство в Сбербанке можно взять на срок до 30 лет, размер первого взноса составляет не менее 15 процентов от полной суммы кредита. Справка о доходах предоставляется по желанию заёмщика, но, стоит учесть, что её наличие в пакете документов значительно влияет на одобрение заявки, на получение ипотеки.

Также, достаточно лояльные условия получения ипотеки на недвижимость в строящемся доме предоставляет Газпромбанк. Данная организация выдаёт суммы от 500 тысяч рублей.

Процентная ставка – 9%, а период погашения кредита устанавливается на срок от 1 до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от полной суммы займа.

Клиенты имеют возможность погасить ипотеку досрочно, проценты в таком случае не начисляются.

В Россельхозбанке ипотека выдаётся в соответствии со стандартными условиями. Заёмщику требуется предоставить заявление на получение кредита, паспорт или его нотариально заверенную копию, справку о доходах.

Данный банк не предоставляет ипотеку без внесения первоначального взноса, исключение – взятие кредита по программе «Материнский капитал».

ВНИМАНИЕ!!! Оформить ипотеку на долевое строительство на наиболее выгодных условиях можно при помощи социальных программ (к примеру, военная ипотека, расширение жилплощади для молодых семей или материнский капитал).

Банки гораздо охотнее дают ссуды участникам подобных социальных программ, так как их вклады защищаются государством, соответственно, риск потери средств из-за недобросовестности застройщика сводится к минимуму.

Многие жители России не могут позволить себе сразу оплатить полную стоимость жилья, поэтому ипотека на долевое строительство является отличным вариантом выхода из ситуации, так как позволяет выплачивать сумму кредита в течении длительного периода.

Покупка жилья в новостройках становится всё популярнее, так как его стоимость значительно ниже рыночной, а также, застройщики оснащают недвижимость новейшими современными  коммуникациями, что является преимуществом перед квартирами, которые продаются вторично.

Для безопасного заключения сделки, следует предварительно ознакомиться с условиями выдачи займа в разных организациях и выбрать наиболее привлекательные, а также, тщательно изучить юридическую сторону вопроса, чтобы избежать обмана со стороны застройщика или банка.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo