Договор аренды земельного участка — правила составления

• Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.
• Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.
• Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка.

Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории.

Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

• физические или юридические лица Российской Федерации;
• иностранные лица;
• лица не имеющие гражданства;
• коммунальные предприятия;
• государственные предприятия;
• международные компании и объединения;
• иностранные государства.

Виды

Аренда земли в России бывает двух видов:

• долгосрочная;
• краткосрочная.

Долгосрочная аренда предполагает постройку на территории зданий, домов или сооружений. По-другому такой вид аренды называют «земля под дом». Сроки при таком виде аренды участка составляют 49 лет и более.

Краткосрочная аренда делится на два вида:

• рента для строительства;
• аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

• участок земли, который является объектом пользования;
• сроки действия соглашения;
• сумма договора с указанием о сроках внесения;
• положение о неуплате;
• цель, с которой будет использоваться земля;
• обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
• дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
• возврат земли арендодателю;
• ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
• ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

• переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
• произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
• установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
• извлечения важных ресурсов из водных объектов;
• осуществления дренажных работ;
• перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
• скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
• осуществления робот для исследования в ограниченное время;
• пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

• местного самоуправления и других властей;
• организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
• объектов исторического наследия всех президентов РФ;
• построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
• религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
• лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
• проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
• постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
• граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
• проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
• лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
• коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

• в результате участия в аукционе;
• без торгов.

Аукцион

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок.

В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие.

Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка.

Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами.

Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия.

Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении.

При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

• уведомление об оплате задатка;
• заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
• пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора.

Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести.

Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

• заявление на аренду;
• паспорт;
• ИИН код;
• копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

• заявление об аренде;
• свидетельство о регистрации;
• документ об уплате налогов;
• реестровую выписку;
• копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Арендная плата не должна быть меньше установленного налога. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то, куда будут отправляться денежные средства. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно раз в три года.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным.

Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-46-83 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/gosudarstvennyj.html

Общие положения и порядок оформления договора аренды земельного участка

• Этот документ должен содержать подробную регламентацию отношений арендатора и арендодателя, чтобы исключить возникновение споров в будущем.
• В этой статье расскажем о правилах и порядке составления и заключения договора аренды земельного участка.
• Также в статье вы можете ознакомиться с типовым образцом и бланком соглашения об аренде земли.

Процедура оформления

Процесс оформления договора зависит от того, кому принадлежит участок. Если сделка совершается между частными лицами, то стороны сами решают, как им оформлять соглашение.

В случае получения в аренду земли от муниципального образования, должен быть проведён аукцион. Договор подписывается с лицом, предложившим наибольшую цену.

Получить участок без торгов могут только отдельные категории населения, прямо указанные в законодательных актах.

Межевание и кадастровый учёт при подготовке к заключению договора аренды не проводятся. Все мероприятия должны быть завершены в рамках оформления права собственности.

Если земля находится в муниципальной собственности, но участок не выделен или не выставлен на торги, гражданин может самостоятельно инициировать процесс. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию.

Сдать в аренду часть участка нельзя. Отдельным имуществом считается надел, который имеет адрес и кадастровый номер.

В некоторых случаях владельцы желают сдать участки, не оформленные в собственность надлежащим образом. Например, наделы, предоставленные членам садового товарищества.

Если договор аренды заключён в отношении участка, не поставленного на кадастровый учёт, он может быть признан ничтожным.

Уязвимой стороной является арендатор, так как ему придётся требовать возврата средств от арендодателя.

Сделка по аренде не всегда может быть совершена сразу. Например, подписание договора откладывается, так как владелец должен провести работы по кадастровому учёту.

Предварительный договор содержит:

• реквизиты (название, номер и дату, место составления);
• сведения о сторонах сделки;
• предмет — указывается, какой договор должен быть подписан и в какие сроки;
• существенные условия сделки – описание участка, величина арендной платы, срок временного пользования, порядок оплаты и т.д.
• меры ответственности за неисполнение соглашения.

Дополнительно может быть включено условие о задатке: арендатор передаёт определённую сумму, которая будет зачтена в счёт арендной платы. Если сделка не состоится по вине владельца участка, то задаток возвращается в двойном размере.

Порядок составления

Договоры аренды участка на период от 1 года, или в случае, если одной из сторон является организация, должны составляться в письменном виде и регистрироваться. Чтобы избежать споров, стоит оформлять соглашения в документарной форме в любом случае.

Соглашение составляется арендодателем и арендатором. Стороны могут прибегнуть к услугам юристов или оформить документ собственноручно.

Конкретные положения договора устанавливаются сторонами в ходе переговоров. Если право аренды приобретается на аукционе, то текст соглашения формируется заранее собственником участка.

Стороны составляют несколько оригиналов договора: по 1-му для арендатора и арендодателя и 1 для передачи в Росреестр (в случае регистрации сделки).

Содержание документа

У соглашения должны быть реквизиты – название, дата, место оформления (город). Информация о сделке сгруппирована по разделам.

Данные о сторонах

В отношении физических лиц в договоре фиксируется:

• Ф.И.О.;
• адрес регистрации;
• серия и номер паспорта.

Если стороной выступает организация, то указывается:

• полное наименование лица;
• организационно-правовая форма;
• Ф.И.О. и должность представителя;
• вид, номер и дата документа, дающего право представителю компании подписывать договор (например, доверенность или приказ).

Владелец участка передаёт право пользования им другому лицу. В договоре обязательно должна быть информация об участке:

• адрес;
• площадь;
• кадастровый номер.

Дополнительно в разделе указывается, какие права имеет арендодатель в отношении участка. Например, владеет им на праве собственности.

Арендная плата

Существенным условием соглашения является стоимость использования участка. Она может рассчитываться за месяц, квартал, год или за весь период.

Стороны имеют право утвердить арендную плату в денежном эквиваленте или указать способ расчёта цены. Например, это определённый процент от кадастровой стоимости участка.

В разделе также указывается способ оплаты. Обычно это ежемесячное перечисление денег на счёт владельца участка  до определённой даты.

Срок действия

Период использования участка может устанавливаться в:

• днях,
• неделях,
• месяцах,
• годах и т.д.

Желательно указывать дату последнего дня аренды, чтобы избежать конфликтов при подсчёте срока. Первый день – день передачи участка по акту приёма-передачи.

Если право аренды получено на аукционе, то обычно начало временного использования связывают с датой регистрации соглашения в Росреестре. Если в тексте не указан срок аренды, то она считается бессрочной.

Разрешённое землепользование

В договоре может быть указан особый вид землепользования. Пример: выпас скота или выращивание определённых растений. Если такого положения нет, арендатор должен использовать участок в соответствии с его предназначением.

Права и обязанности сторон

Арендатор обладает следующими правами:

1. Пользоваться землёй в соответствии с нормами законодательства РФ и положениями договора.
2. Пользоваться пресными подземными водами, расположенными под участком.
3. Производить за свой счёт улучшения.
4. Получить компенсацию в случае изъятия земли для госнужд.
5. Иные права (например, преимущество перед другими лицами при заключении нового соглашения).

Арендатор обязан:

1. Бережно относится к земельному участку.
2. Пользоваться землёй в соответствии с установленными градостроительными, противопожарными и иными правилами.
3. Своевременно перечислять арендодателю плату за пользование участком.
4. Допускать арендодателя или его представителя для контроля за использованием надела.
5. За свой счёт устранять ущерб, причинённый участку по его вине.

В данном разделе следует установить запрет на передачу земли в субаренду, если владелец участка этого хочет.

Арендодатель имеет право:

1. Получать деньги за предоставление своего участка.
2. Проверять, как другая сторона пользуется землёй.
3. Требовать от арендатора исполнения его обязанностей.

Арендодатель обязан передать оговоренный участок до начала срока действия аренды.

В разделе следует определить, кто из сторон обязан своими силами и за свой счёт произвести регистрацию договора в Росреестре.

• Скачать бланк договора аренды земли
• Скачать образец договора аренды земли

Ответственность арендатора и арендодателя

Арендатор несёт ответственность в следующих случаях:

1. За несвоевременное перечисление денег. Уплачивается неустойка за каждый день просрочки, например, в размере 1% от задолженности.
2. За несвоевременный возврат участка после завершения действия договора. Устанавливается в виде неустойки за каждый день просрочки или штрафа.
3. За причинение ущерба земле или землям соседей. Устанавливается штраф в размере месячной стоимости аренды, землепользователь за свой счёт восстанавливает изначальное состояние имущества.
4. За неисполнение иных обязанностей с арендатора взимается штраф, размер которого стороны устанавливают сами.

В случае неоднократного нарушения арендатором условий соглашения, сделка может быть расторгнута досрочно. Арендодатель несёт ответственность за учинение препятствий в пользовании участком и за несвоевременную передачу земли в пользование.

Обычно в соглашениях не устанавливается отдельных мер ответственности для владельцев участков, поэтому арендатор может требовать компенсации согласно нормам ГК РФ.

В разделе указывается:

• количество оригиналов документа;
• порядок изменения и расторжения договора;
• порядок урегулирования разногласий;
• прилагаемые документы;
• иная информация, не включённая в иные разделы.

Перечень необходимых бумаг

Владелец участка должен подтвердить своё право распоряжаться наделом. Для этого он предоставляет актуальную выписку из реестра недвижимости, где указывается:

• имя собственника;
• адрес участка;
• площадь;
• кадастровый номер.

Выписка оформляется в течение 1 дня в управлении Росреестра по месту расположения участка.

Если надел сдаётся в субаренду, то следует потребовать от владельца оригинал договора с собственником. В соглашении не должно быть запрета на сдачу земли в субаренду.

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• 2 оригинала соглашения;
• заявление (заполняется на месте);
• личный паспорт;
• документ об оплате госпошлины.

Регистрация

Если срок пользования участком превышает 1 год, сделку нужно регистрировать в Росреестре. Сторона сделки обращается в управление по месту нахождения надела или в МФЦ. Человек передаёт регистратору необходимые документы. Специалист проверяет их на месте.

Если всё оформлено верно, то сотрудник Росреестра вносит данные в реестр недвижимости. Через 7 рабочих дней гражданин забирает свой экземпляр договора и выписку из реестра.

Заключение

Теперь вы знаете, как оформить землю и заключить договор об аренде. Договор аренды заполняется по определённой форме, но сторонам следует вносить в него правки. Особенно это касается раздела с правами и обязанностями.

Если переговоры и подписание соглашения разделяет большой временной промежуток, стоит оформить предварительный договор, где будут зафиксированы все существенные условия сделки.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/obshhie-polozheniya-i-poryadok-oformleniya

Как правильно оформить договор аренды земельного участка? Существенные условия, а также образец документа и его особенности

Данный документ позволит регулировать отношения между арендодателем и арендатором, их имущественную и экономическую составляющую.

В статье мы рассмотрим, из каких пунктов состоит договор аренды земельного участка и особенности составления такого соглашения между физ. лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Из каких пунктов состоит договор аренды земельного участка?

При заключении любого договора требуется обязательное включение в его текст существенных условий:

• предмет арендных отношений – земельный участок;
• участники: арендодатель (сторона, предоставляющая землю) и арендатор (сторона, использующая земельную территорию);
• срок сделки: краткосрочный (менее 12 месяцев) и долгосрочный, который имеет верхнее ограничение – 49 лет;
• арендная плата: без этого пункта соглашение будет считаться недействительным;
• права и обязанности сторон.

Куда подавать заполненный документ?

Нотариального заверения не требуется, если только один из участников сделки не пожелает этого. Заверение у нотариуса стоит 200 рублей (статья 333.24 НК РФ).

Согласно статье 609 ГК РФ при заключении арендных отношений на продолжительный срок (более 12 месяцев) договор требуется регистрировать в ЕГРН. При меньшем сроке государственная регистрация необязательна, если в аренде участвуют частные лица.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если одной из сторон арендных отношений является организация, то для краткосрочного соглашения потребуется также постановка на учет.

Как правильно оформить договор аренды земли?

Порядок оформления документа следующий. Договор по аренде земли должен иметь простую письменную форму по статье 609 ГК РФ и содержать следующие пункты:

1. Документ должен содержать название: Договор аренды земли. Обязательно следует указать место и дату составления.
2. В преамбуле указываются участники сделки: арендодатель и арендатор. Если предоставляет участок в аренду организация, то вносится ее наименование и сведения о том, лице, которое является правомочным при заключении таких операций.
3. В первом разделе расписывается информация о предмете сделки – земельной территории. Необходимо указать точный адрес местонахождения, кадастровый номер и площадь участка. Записывается принадлежность земли к конкретной категории, также ее целевое использование.

   Если на арендуемой территории имеются строения, то они также включаются в текст договоренности. В этом же разделе следует указать свидетельство, на основании которого арендодатель имеет право на распоряжение участком.

   Земельный участок расположен по адресу: Самарская область, село Хрящевка, ул. Огородная, участок №11 и имеет площадь 20 га.

   • Кадастровый номер: 63:32:0101001:0011.
   • Категория земель: земля населенных пунктов.
   • Целевое использование: для ИЖС.
4. В документ вносится срок, на который предоставляется земля. Он должен соответствовать установленному периоду для целевого использования надела (статья 39.8 ЗК РФ).

   Например, для ИЖС территория предоставляется на максимальный срок в 20 лет, для сельскохозяйственных угодий – на 49 лет, территории под пастбища оформляются только на 3 года.

5. В тексте указывается величина арендной платы. Расчет арендной платы зависит также от целевого использования земли. Указывается способ и сроки предоставления платы за пользование.
6. В документе устанавливаются права и обязанности сторон. В обязанности арендодателя входит предоставление земли и не препятствование ее использования. Арендатор обязан распоряжаться участком только в соответствии с целевым назначением и вовремя вносить арендную плату.
7. Должно быть указано, что фактическая передача земельного участка происходит только после подписания акта приема-передачи.

Скачать бланк типового договора аренды земельного участка

Особенности составления такого соглашения между физ. лицами

Заключение арендных отношений между физ. лицами почти ничем не отличается от обычного договора аренды.

Имеется только несколько особенностей:

1. В текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.
2. При заключении арендных отношений между физическими лицами на срок менее 12 месяцев регистрация в ЕГРН необязательна. Аренда считается оформленной при подписании документа.
3. При сдаче земли в субаренду, если ее собственником является частное лицо, требуется обязательное разрешение владельца.
4. Нет строгой зависимости сроков аренды от категории земли.

Скачать образец договора аренды земельного участка между физическими лицами

Обратите внимание! Между гражданами краткосрочное соглашение может быть заключено и в устной форме.

При оформлении сделки на длительный срок можно столкнуться с ситуацией, когда требуется внести некоторые изменения в текст документа.

Например, арендодатель решил изменить арендную плату или внести дополнительное условие о запрете заключения субаренды.

Если арендные отношения являются долгосрочными и зарегистрированы в ЕГРН, то все изменения, которые вносятся в текст документа, оформляются в виде дополнительного соглашения. В нем обязательно должна быть ссылка на номер и дату договора, к которому составляется дополнение. Оно подписывается участниками сделки и также проходит государственную регистрацию.

Наши эксперты подготовили отдельную статью о том:

• в каких случаях и для чего составляется допсоглашение;
• как правильно составить и оформить документ;
• требуется ли дополнительная регистрация соглашения.

Узнать все нюансы, а также скачать бланк и образец соглашения можно здесь!

Регистрация проведенной сделки

Для этого требуется предоставить документы:

• паспорта участников сделки;
• кадастровый паспорт земли;
• технический паспорт на все сооружения на участке;
• договор аренды – 3 экземпляра;
• квитанция о госпошлине: 350 рублей с физического лица и 1000 рублей с организации.

Через 5 дней участникам сделки передается по экземпляру договора с отметкой об установлении ограничения на землю.

Документ переуступки права аренды

Переуступка прав на аренду земельной территории заключается между арендатором и третьим лицом, если арендатор передумал пользоваться землей или, например, уступка может быть оформлена участником, ставшим победителем на аукционных торгах, на третье лицо. Причем после регистрации переуступки арендатор лишается каких-либо прав на данный участок.

Данный документ может быть заключен только, если в основном документе нет никаких запретов на подобные операции. При оформлении переуступки прав необходимо уведомить владельца земли.

В текст соглашения переуступки включаются следующие разделы:

• участники сделки;
• дата составления;
• объект переуступки;
• срок: время действия аренды по переуступке не должно превышать заключенного периода в первоначальном документе;
• величина арендной платы должна быть такой же, как и в первоначальном договоре;
• возможность расторжения.

Соглашение о переуступке регистрируется в ЕГРН.

Возникла необходимость оформить договор переуступки прав на аренду земельного участка? Наши эксперты расскажут о главных нюансах данной процедуры.

В статье вы ознакомитесь со всеми правилами оформления переуступки, а также сможете скачать бланк и образец такого договора!

Акт является письменным подтверждением передачи земли. В нем нужно указать дату передачи, полное описание земельной территории и реквизиты участников.

Арендатор должен подтвердить принятие участка и указать на отсутствие претензий к передающей стороне.

В акт необходимо внести номер и дату основного документа. В конце акт заверяется подписями двух сторон сделки.

Заполнение предварительного соглашения

Данный документ содержит договоренность, намерение между участниками арендных отношений. Он составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон. На его основании впоследствии заключается основное соглашение.

Предварительная договоренность составляется при следующих ситуациях:

• отсутствует требуемая для сделки документация;
• невозможно идентифицировать земельный участок, то есть необходимо сначала установить границы путем проведения межевания и присвоить кадастровый номер территории.

По статье 429 ГК РФ форма предварительного договора должна быть такой же, как и для основного. Он должен содержать все условия, которые затем будут указаны в основном документе.

В предварительном соглашении указывается срок, во время которого должен быть заключен основной документ. Если срок не указан, то основной договор заключается в течение года после составления предварительного.

1. При заключении предварительной договоренности также устанавливается оплата, которая вносится в виде задатка.
2. Предварительная договоренность не дает никаких прав на пользование землей.
3. Скачать бланк предварительного договора аренды

Как происходит расторжение контракта?

Расторгнуть арендные отношения ранее установленного срока можно:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке через суд.

Пункт о досрочном расторжении должен быть включен в документ. В него следует внести основные условия, по которым может произойти разрыв. В статье 45 ЗК РФ указаны причины, к которым относятся:

1. использование земли не в соответствии с ее назначением;
2. нанесение земельной территории порчи;
3. невыплата арендной платы;
4. невозможность использования земли по назначению.

Если стороны заключают соглашение о расторжении арендного договора, то в суд они не обращаются. При возвращении земли собственнику требуется составить акт приема-передачи, в котором арендодатель должен указать, что не имеет никаких претензий к арендатору.

Также нужно подать заявление вместе с оформленным соглашением в ЕГРН о прекращении действия арендного договора.

Внимание! Если одна из сторон решила разорвать аренду, то она должна направить уведомление об этом другой стороне с указанием причины. При несогласии второй стороны инициатор направляет иск в суд.

Для расторжения аренды требуется предъявления веской причины, иначе суд откажет в расторжении. После вынесения решения о прекращении договора его необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

При оформлении аренды стороны должны составить документ, фиксирующий все существенные условия сделки. Арендный договор требуется поставить на учет в ЕГРН. При необходимости внесения изменений следует к основному документу составить дополнительно соглашение, которое также следует зарегистрировать в государственном реестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-46-18 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/dogovor-arendy-zemli

Договор аренды земельного участка

Необходимость использовать в своей производственной деятельности участок земли, может возникнуть у любого ООО. Покупка его – это затратная процедура и не всегда оправданная. Поэтому проще подписать договор аренды земельного участка ООО с его собственником. Рассмотрим подробней правила его составления и регистрации.

Если у ООО возникает необходимость получить в пользование участок земли, проще всего найти подходящий и заключить с его владельцем договор аренды. Основные правила сделки регулируются ст. 9 и ст. 22 ЗК РФ.

В ней обязательно участвуют две стороны:

1. Арендодатель (владелец участка).
2. Арендатор (лицо, которое получает право пользоваться землей).

В качестве любой из сторон могут выступать:

• Физические лица, включая ИП.
• Все виды организаций.
• Государственные, муниципальные органы власти.

Договор на аренду земельного участка, в котором в качестве одной или обеих сторон вступает юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Эта норма действует для ООО, АО и прочих организаций даже, если срок аренды составляет менее одного года.

Договор аренды составляется обязательно письменно. Он не имеет строго определенной формы и пишется произвольно с соблюдением норм делопроизводства. Как правило, юридические лица заранее разрабатывают собственные бланки и образцы. Текст документа обязательно должен включать следующую информацию:

Стороны сделки должны составить и приложить к основному договору:

• Кадастровый план участка. За его оформлением обращаются к кадастровому инженеру.
• Схему расчета платежей (ПП РФ № 582 от 21.12.2018).
• График внесения платежей. Например, с обозначением, что такая-то сумма должна поступить на такой-то расчетный счет не позднее 10го числа каждого месяца и т.п.

При составлении договора аренды земельного участка, если в качестве арендодателя выступает муниципалитет, или участок зарезервирован для муниципальных (государственных) нужд, срок действия не должен превышать период резервирования.

Особенности заключения договора между ООО и физлицом

Вне зависимости от того в качестве какой из сторон сделки выступает организация и физическое лицо, текст договора не содержит особых отличительных черт. Он составляется по общим принципам. Просто в тексте при внесении данных арендатора и арендодателя о физическом лице указываются:

• Полностью его ФИО (можно дополнить датой рождения).
• Адрес постоянной регистрации и фактического проживания.
• Контактные сведения (почтовый адрес, номер телефона).

А применительно к ООО следует указывать:

• Полное наименование фирмы, плюс аббревиатуру или сокращенное наименование.
• Реквизиты свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ.
• Юридический адрес.
• Фактический адрес.
• Контактные сведения (почтовый и электронный адрес, факс, номер телефона).

И обязательно после подписания договор регистрируется в Росреестре.

Как подписать договор между ООО и ИП

Сам текст договора об аренде земли между организацией и ИП особых отличительных черт не имеет. Важно только при его составлении обратить внимание на то, что ИП выступает в сделке не как частное физическое лицо, а как субъект предпринимательской деятельности. Поэтому в текст обязательно вносится такая информация:

• Личные данные предпринимателя: фамилия, имя, отчество (при наличии) полностью.
• Реквизиты свидетельства о постановке на регистрационный учет в ЕГРИП.
• Обозначение, что в сделке лицо принимает участие в качестве ИП, а не частного физического лица. Этот пункт особенно важен для самого ИП, т.к. меняется схема налогообложения.

Договор между юрлицами — образец

Правила составления договора аренды между двумя юрлицами подчинены единым нормам, изложенным в ст. 22 ЗК. РФ. Если у каждой организации разработаны свои типовые бланки, придется приходить к компромиссу, т.к. ни одна из сторон не имеет приоритета. Предоставляем типовой договор между юридическими лицами для скачивания в формате doc:

Скачать договор аренды земельного участка
Задайте ваш вопрос онлайн!! Получите бесплатную помощь практикующего юриста в течение 10 минут

Источник: https://alaws.ru/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

• о находящихся на земле постройках;
• о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
• о проведенных коммуникационных системах;
• о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципалитет;
• государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители.

При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
   • кадастровый номер;
   • адрес;
   • площадь объекта;
   • категория;
   • назначение.

   Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
   • фиксированной суммы;
   • процента от полученного дохода;
   • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
   • услуг со стороны арендатора.

   Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
   • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
   • сдача объекта в субаренду и т. д.
7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
9. Перечень прилагаемых документов.
10. Подписи сторон сделки.

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• учредительные документы для юридических лиц;
• доверенность для представителя (при необходимости);
• правоустанавливающие документы на землю;
• письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям. Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

• использовать землю по целевому назначению;
• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
• нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
• для размещения линейных объектов – до 49 лет;
• для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
• завершение строительства объекта – до 3 лет;
• для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

• предоставление правоустанавливающих документов на землю;
• для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
• составление предварительного договора;
• заключение основного соглашения;
• прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

• дата составления;
• реквизиты сторон;
• реквизиты договора аренды;
• полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
3. Передача документов в Росреестр:
   • почтовым сообщением;
   • электронной почтой;
   • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

• по взаимному соглашению сторон;
• в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

• использование земли не по целевому назначению;
• нанесение порчи земельному участку;
• прекращение выплат арендной платы;
• невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor