Каковы риски при покупке квартиры?

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

• «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
• Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
• «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
• «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
• Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
• Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

• Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).
• Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, с дополнительными пояснениями и ми в Глоссарии Риэлтора. 
• Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
• Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

Риски при покупке квартиры на "вторичке"

Свою первую квартиру мы приобрели у семейной пары. Когда покупали, вопросов не было. Жилье было приватизировано на мужа и жену, поэтому нам только оставалось оплатить покупку и переоформить имущество.

В дальнейшем, мы узнали, что в жилье (еще в муниципальном) был прописан брат хозяйки, который и предъявил права на часть квартиры.

Мы долго судились, после чего, пришлось выплачивать ему компенсацию, а потом стребовать деньги с продавцов.

Решение о покупке собственного жилья может стать не только радостным событием, но и поводом для переживаний.

Покупатели могут столкнуться с ошибками в оформлении, с мошенничеством, с проблемами, касающимися прописанных, но не проживающих в жилище людей.

Справиться с поставленной задачей и не пострадать от недобросовестных продавцов, помогут инструкции и советы, представленные в моей новой статье.

Что такое «вторичка»?

Жилье на вторичном рынке положительно рассматривается далеко не всеми потенциальными покупателями. Люди считают такие квартиры старыми, не всегда комфортабельными по планировке и неподходящими для проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья очень большой, и здесь, всегда есть квартиры, отвечающие требованиями возможных покупателей.

Есть еще один немаловажный момент, который непременно нужно учитывать при выборе подходящей квартиры. Жилище в новостройке, проданное один раз уже переходит в разряд вторичного жилья. Отсюда и богатый выбор квартир, имеющих разные категории, параметры. Выделяются некоторые виды:

• эконом-класс. Квартиры в домах старой постройки, где 2-4 этажа и неудобная планировка. Иногда даже нет нужных коммуникаций;
• стандартное жилье. Размещаются в типовом доме в 5-16 этажей. Квартиры могут быть 1,2 и 3-ех комнатные.
• улучшенного типа. Представлены в домах современной постройки. Достаточно удобные, комфортабельные;
• элитное жилье. В стандартном доме этой категории не больше 30 квартир. Комфортабельные, со всеми необходимыми коммуникациями и обязательно закрытой, огороженной территорией.

Из представленных вариантов квартир можно выбрать наиболее подходящую и оформить сделку купли-продажи в любое удобное время.

Возможные риски, возникающие при покупке жилья на вторичном рынке

Рискованной сделка может быть для всех участников. Никто не желает попасть мошенникам в руки, а значит, важно принять во внимание все «подводные камни», которые позволят исключить мошеннические схемы.

Из возможных проблем можно отметить такие:

1. При совершении сделки по доверенности, необходимо встретить с собственником и удостовериться, что у него действительно есть права на квартиру.
2. Сомнительность предыдущих сделок с имуществом. Если есть какие-то вопросы в этом направлении, то от сделки стоит отказаться.
3. Если квартира была недавно получена по наследству, то еще более полугода она будет находиться под вопросом, поскольку предъявить права на имущество могут наследники.
4. Жилье, купленное с участием мат.капитала обязательно регистрируется на всех членов семьи, включая и несовершеннолетних детей. Такие сделки могут вызвать вопросы со стороны службы опеки.
5. Имущество, продаваемое с обременением или купленное у пожилых людей, может также вызвать вопросы, поскольку кредиторы могут предъявить на него свои права, либо подтвердится неадекватность продавца.
6. При ошибках в приватизации продажа квартир может быть опротестована.

Любая из описанных ситуаций может стать поводом для судебного разбирательства, а это не всегда положительно заканчивается для покупателя имущества.

Порядок приобретения жилья на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

Порядок покупки жилого помещения потребует от потенциального домовладельца выполнить определенные действия. Речь идет о следующих моментах.

Этап проведения сделки	Характерные особенности
Поиск подходящего объекта.	Здесь многое зависит от того, с какой целью приобретается жилище. Если для собственного проживания, то можно изучать стандартные квартиры и жилье улучшенной планировки, а когда речь идет о вложении капитала, стоит уделить внимание элитной недвижимости. Ориентироваться стоит еще и на сумму, которая имеется в распоряжении покупателя. Можно заняться просмотром объявлений самостоятельно, либо подключить к делу опытных риэлторов.
Осмотр жилья	Квартиру рекомендуется внимательно осмотреть на предмет наличия всех характеристик, качество жилища, состояние стен, коммуникаций, наличие сантехники и ее функционирование. При осмотре жилья не стоит стесняться, а важно тщательно проводить обследование, иначе это может привести к приобретению плохого жилья. Не лишним будет осмотреть еще и подъезд, придомовую территорию, побеседовать с соседями.
Цена	Обсуждение цены начинается после осмотра квартиры. Наиболее выгодные предложения появляются на рынке весной или осенью. Покупателям стоит знать, что начальная стоимость заявлена на 20-30% выше той, которую продавец хочет реально получить. Стоит обязательно поторговаться.
Проверка документов	Проверить квартиру документально на предмет «юридической чистоты». Важно удостовериться, что у продавца действительно есть права на имущество, да и на жилье в дальнейшем не будут предъявлять права другие жильцы.
Задаток и подготовка документов	Передается задаток и начинается оформление документов для проведения сделки. Задаток не превышает 1-10% от общей стоимости недвижимости. В документации указывается срок, который необходим для реализации этого этапа.
Заключение сделки и регистрация	В документе указываются все значимые моменты, которые имеют отношение к сделке. Специалисты в этом вопросе рекомендуют за составлением договора обратиться к опытному юристу. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Оплата по сделке производится удобным для сторон способом. Эту информацию тоже заранее фиксируют в договоре.
Передача жилья по акту приема- передачи и заселение в квартиру новых владельцев.	Заселение происходит обычно через 1-3 недели после приобретения квартиры. Прописаться на купленной жилплощади можно уже через семь дней после покупки квартиры.

Несколько слов нужно сказать о налогах, которые предстоят к оплате. По сделке, продавец обязан уплатить 13% от стоимости жилья, если он владеет квартирой меньше 3 лет. Покупатель сможет в дальнейшем получить налоговый вычет в 13% от суммы, уплаченной за имущество.

Заключение

Завершить представленный материал можно несколькими выводами:

1. Проведению такой сделки сопутствуют высокие риски попасть в руки к мошенникам или пострадать от недобросовестно составленного договора купли-продажи. Чтобы этого избежать стоит внимательно отнестись к выбору жилья и к процессу проведения сделки.
2. Жилье на вторичном рынке представлено в разнообразии. Следует внимательно отнестись к выбору подходящего жилища, поскольку изменить условия проведенной сделки в будущем будет нелегко.
3. Порядок проведения купли-продажи «вторички» достаточно простой. Начинается все с выбора подходящего жилья, а заканчивается внесением платы от покупателя, регистрацией сделки и заездом в квартиру новых жильцов.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/riski-na-vtorichke.html

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

• Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
• И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
• Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

Резюме по рискам покупателя

• Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
• Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Успешных покупок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.

   Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.

   Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.

   Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).

2. Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.

   Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.

3. Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.

   В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

4. Если в квартире проживают люди, которые
   • не желали участвовать в приватизации жилья,
   • пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
   • являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
   • получают ренту на данную недвижимость,
   • имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.

   То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.

   Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.

5. Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.

   Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.

   Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.

6. Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.

   Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.

   Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.

7. Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!

   Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!

8. Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

   В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.

9. Риск покупки квартиры по мошеннической схеме. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.

   Для того, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.

10. Риск потери денег, которые Вы отдали в качестве задатка продавцу. Такое может случиться, если квартира приобретается в кредит, ипотеку. Повремените с авансовыми деньгами, пока не будете точно уверены в одобренном решении банка.

    Иначе вернуть отданные деньги в качестве задатка продавцу, будет тяжело вернуть, если отданы они были без каких либо документальных подтверждений (расписка или другой документ подтверждающий, что продавец обязуется вернуть задаток, при отрицательном решении банка об одобрении кредита либо ипотеки).

    Передавайте деньги в качестве первоначального взноса продавцу только тогда, когда сделка будет назначена в банке на подписании договора купли-продажи, либо под расписку.

11. Возникновения риска продажи квартиры с нарушением прав о собственности на жилье гражданина, который находится в местах лишения свободы, является военнослужащим или по неизвестным причинам отсутствует. В данном случае это грозит тем, что такое лицо, после своего возврата имеет право признать сделку недействительной через суд.

    Если гражданин, являющийся собственником, отсутствует на момент продажи квартиры, то требуйте у продавца доверенность от владельца на продажу жилой площади!

12. Риск продажи недвижимости, когда один собственник доли не предложил выкупить другому свою долю. Так как согласно статье 250 Гражданского Кодекса, собственники другой доли имеют приоритет в покупке доли в одной жилплощади у другого долевого владельца.

    Попросите продавца представить письменное доказательство того, что долевые собственники отказались от покупки другой части квартиры!

Подробнее о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?

Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

• Договор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.
• Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).
• Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
• Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
• Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
• Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
• Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
• Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).

Если при проверке документов у Вас возникают вопросы, задавайте их продавцу без всякого смущения или опаски!

Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

Мошеннические схемы

Может возникнуть такая ситуация, что продавец желает продать квартиру по схеме мошенничества. В данном случае продавцом будет являться человек, которые совершает обдуманно действия против воли закона.

О том, какие вопросы задать продавцу, чтобы не быть обманутым, читайте в нашем материале.

Продавец, возможно, будет использовать «липовую» доверенность от чьего-либо лица, которое якобы доверило ему право представления интересов собственника. В этом случае настоящий собственник в обязательном порядке поспешит обжаловать такую сделку, и суд признает ее недействительной.

Подделка паспорта

Продажа квартиры по паспорту, который является подделкой подлинника. Чаще всего человек, выставляющий себя за собственника, подделывает паспорт настоящего владельца, например путем снятия взятия квартиры в аренды при долгом отсутствии собственника. Злоумышленник подделывает паспорт и получает все необходимые документы, выдавая себя за настоящего правообладателя.

Материнский капитал

• Если квартира приобреталась на средства материнского (семейного) капитала, то владелец сертификата обязан наделить своих детей, включая первого ребенка и последующих за вторым, долями в данной жилплощади.
• Если этого не произошло, то такую сделку вправе признать недействительной, если раскроется факт приобретения квартиры за средства сертификата.
• О том, как составить договор купли-продажи квартиры за материнский капитал, читайте здесь, а в этой статье рассказано, кто будет собственником жилья.

Скрытие наследников

Это может случиться тогда, когда злоумышленники принудительно заставляют написать завещание, чтобы наследство перешло к ним, за место людей, имеющих право на квартиру в силу закона. Это происходит чаще всего с пожилыми людьми или людьми, которые недееспособны или ограниченно дееспособны. Выявить факт подложного завещания тяжело, но возможно.

Как правило, наследодатель и сам мог не знать о факте наличия других детей. Данные явления довольно распространены, когда владельцем квартиры являлся мужчина, реже всего такое происходит с женщинами. Порой владельцы могут специально скрывать других наследников, но чаще всего они просто о них не знают и даже не могут предположить их существование.

Еще более частое явление, когда родственники, будучи наследниками жилой площади, договариваются о том, что кто-то из них не собирается претендовать на наследство. Тем самым давая право другому наследнику продавать или менять квартиру на свое усмотрение.

1. Но в такой устной договоренности есть один нюанс в том, что сторона, которая приняла решение доверить право распоряжением квартиры другой, может вновь «передумать» и заявить свои права, как лишенный наследства родственник, попросив пересмотреть сделку о купле-продаже.
2. Ваше подозрение должно вызвать тот факт, что в завещательном письме могут быть указаны только те родственники умершего, которые наиболее ему близки, либо наоборот люди, которые не имею ничего общего с умершим наследодателем.
3. В этих ситуациях, возможно, то, что либо идет сокрытие других родственных связей, которые вправе через суд признать незаконность сделки, так как они и так вступят в законное наследование, независимо, от завещания, либо завещание было написано под силой принуждения или мошенничества злоумышленников.

Еще о рисках приобретения жилья на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры в любом случае рискованный шаг для покупателя. А если это еще и вторичный рынок, то нужно быть еще более бдительным к продавцу и предоставляемым им документам. Если человек Вам кажется не надежным или не внушает доверие, то лучше обратиться за помощью специалиста риэлтерского агентства, чем самостоятельно проверять необходимые документы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/osnovnye-riski.html

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Случай из практики

Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.

Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.

В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.

Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

• Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями. Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
• Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре. Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

• Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Важно!

В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если соглашение было оформлено правильно.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Риск нарушения прав несовершеннолетних

В чем подвох

Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.

По п. 1 ст. 21 ГК РФ все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними.

Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным.

Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили.

При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения.

• Важно!
• Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.
• Как себя обезопасить

• Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки. Это самая надежная защита. Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
• Убедитесь, что у ребенка будет место жительства. Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
• Проверьте прописку детей в квартире. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.

Риск нарушения прав супруга собственника

В чем подвох

Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения.

В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Важно!

Согласие второго супруга не требуется в случаях, когда жилье принадлежит только одному лицу. Например, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное до вступления в брак, а также полученное в дар или наследство во время брака, не относится к категории совместно нажитого. Соответственно, собственник вправе осуществлять его продажу без согласия супруга.

Как себя обезопасить

Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

• Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
• Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
• Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно.

Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем.

В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Важно!

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

• Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
• Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
• Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом.

Риск признания продавца частично или полностью недееспособным

В чем подвох

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.

Важно!

На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.

Как себя обезопасить

Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности.

Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора.

В зависимости от степени ограничения дееспособности:

• лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
• в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.

Риск нарушения прав наследников

В чем подвох

После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками. И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения.

Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры.

И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по ст. 1155 ГК РФ.

Важно!

Как себя обезопасить

Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру. Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде.

Исковая давность – надежный защитник от рисков

Согласно ст. 195 ГК РФ, участники сделки и третьи лица имеют право предъявлять претензии и оспаривать сделки с недвижимостью в пределах сроков исковой давности. Отсчет исковой давности наступает только с того момента, когда человек узнал, что его права были нарушены.

Общий срок исковой давности составляет 3 года. При этом он не может превышать 10 лет со дня совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По истечению установленного законом периода заинтересованное лицо теряет право на подачу иска для защиты своих интересов. Учитывая данный факт, рекомендуем приобретать квартиры, которые уже долгое время находятся в собственности у продавца.

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками. Без специальных знаний сложно учесть все сложности, которые могут возникнуть до, во время и после оформления договора купли-продажи. Чтобы избежать проблем, обращайтесь к опытным специалистам Safe Estate.

Источник: https://safe-estate.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/