Покупка квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности

Самый простой способ оказаться в ловушке и утратить права на собственную недвижимость!

Не каждый собственник, поручая продажу своего жилья третьему лицу по генеральной доверенности, знает о том, насколько он рискует – впрочем, риск также распространяется и в обратную сторону. В результате затейливой цепочки юридических хитросплетений сделка может быть отменена через суд, и покупатель будет вынужден вернуть жилье, но не сможет вернуть свои деньги.

Покупка квартиры по доверенности

В попытках разобраться — как правильно оформить и заверить этот документ, чтобы максимально себя обезопасить и избежать многочисленных «подводных камней» мы провели исследование, опросив профессиональных юристов.

Нередко случается так, что у владельца жилья нет ни времени, ни возможностей заниматься сделками со своей недвижимостью.

Иногда это кажется удобным решением — взвалить всю волокиту на надежного человека, который выполнит все в лучшем виде и представит полный отчет. Еще и деньги привезет или перечислит, если речь идет о продаже или сдаче в аренду.

Но, чтобы это стало возможным, необходимо составлять доверенность. Это является непременным условием в ситуации, если хозяин квартиры не желает принимать участие в сделке.

Права и возможности

После того, как оформлен документ, который нередко также называют общей доверенностью, человек, действующий на ее основании, получает право проводить достаточно много операций, связанных с жилплощадью:

  • сбор документации от имени владельца;
  • отчуждение недвижимости;
  • сдача жилья в аренду;
  • решение вопросов в государственных и других инстанциях;
  • полноправное участие в операциях с квартирой;
  • Покупка квартиры по доверенности
  • Общая доверенность – не единственная возможность для передачи полномочий по управлению недвижимым имуществом. Вместо нее можно оформить и другие доверительные документы, например:
  • разовый доверительный документ, предоставляющий возможность осуществления какой-то конкретной операции;
  • специальная доверенность, которая составляется для ряда определенных действий на строго определенный период.

Эти доверенности чаще всего предоставляются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, нередко в качестве поверенного в таких случаях выбирается юрист или риелтор. Но заключить сделку, связанную с отчуждением квартиры, без присутствия собственника можно исключительно при наличии нотариально заверенной «генералки».

Особенности документа: полномочия и ограничения

Прежде чем составлять гендоверенность на квартиру, необходимо основательно все взвесить, помня о том, что человек, действующий на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней, включая отчуждение, сдачу в аренду, обменные операции, иногда – дарение и еще ряд операций.

При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными.

Представитель собственника может заложить недвижимое имущество или инициировать внесение изменений в регистрационные документы, абсолютно легитимно ставя свою подпись под всеми подобными документами.

Покупка квартиры по доверенности

Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица.

У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности.

Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения.

Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя.

Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.

Временной интервал, в течение которого общая доверенность будет оставаться действительной, четко оговаривается и явно прописывается в документе. Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года.

Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года.

Документы без четкого срока действия нотариусы стараются не заверять, даже если клиенты стремятся убедить их в пожизненной актуальности документа.

Покупка квартиры по доверенности

Оформление: документы и личная подпись

Ген. доверенность может быть оформлена только с участием нотариуса. Чтобы получить такой документ, необходимо обратиться в любое нотариальное учреждение, при себе необходимо иметь небольшой пакет документов:

  • паспорт человека, оформляющего доверенность, и копии документов доверенного лица;
  • документ, подтверждающий зарегистрированное право владения недвижимостью;
  • при перспективе дарения – данные об одариваемом человеке и копия его паспорта.

Стоит отметить, что в данном случае нотариус не имеет права принимать никакие удостоверения личности, кроме действующих паспортов, поскольку требуются абсолютно достоверные данные.

Стоит быть готовым к тому, что государственный представитель может запросить и другие документы – в зависимости от конкретной ситуации, поэтому перед визитом к нотариусу стоит перезвонить и уточнить детали.

Чтобы оформить генеральный документ, доверителю необходимо лично посетить государственного представителя, а вот доверенное лицо при этом может отсутствовать. Стоит подготовиться к тому, что специалист задаст вопросы о желаемом виде доверенности, а также о конкретных операциях, которые планируется прописать в договоре.

Что указывается в документе?

В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать. Ее наличие служит одним из главных подтверждений того, что бумага является законной и действительной.

Вся информация о доверителе и представителе должна быть максимально полной. Более того, одна доверенность может быть составлена на нескольких официальных представителей.

При этом им могут предоставляться либо равные права, либо четкий их набор – для каждого доверенного лица, все это указывается в документе очень подробно.

Покупка квартиры по доверенности

Основным содержанием доверенности является информация обо всех поручениях и делегируемых полномочиях, которые может выполнять доверенное лицо. Чаще всего речь идет об отчуждении объекта недвижимости любым способом, который не запрещен действующим законодательством. Для этого необходимы полномочия на то, чтобы подавать любые документы, которые требуются для того, чтобы выполнить поручение надлежащим способом. Кроме того, как правило, доверенным лицам поручается представлять интересы доверителей в госорганах и негосударственных структурах, а также перед физическими лицами.

Если в правоустанавливающей документации имеются данные о нескольких собственниках квартиры, эти данные обязательно указываются в документе. Более того, нотариус может запросить разрешение каждого из них на составление документа, что, фактически, означает их согласие на какие-то конкретные действия в отношении недвижимости.

Что делать, если нужно отменить «генералку»

Перед тем, как оформлять документ, стоит также разобраться во всех нюансах, связанных с отменой доверенности. По сути, отозвать документ можно сразу же после того, как действия поверенного лица перестали устраивать доверителя. При этом причины можно никому не указывать.

Если доверитель решит это сделать, ему придется сообщить об этом не только своему представителю, но и уведомить всех возможных третьих лиц, которые успели вступить в те или иные правовые отношения с представителем.

Это, пожалуй, наиболее сложное условие, связанное с отменой доверенности.

Покупка квартиры по доверенности

На самом деле, многие нотариусы рекомендуют вообще отказаться от доверенности этого вида, так как документ предполагает возникновение существенных рисков, связанных с утратой прав собственности на недвижимость.

Гораздо лучше составить документ, в котором будут прямо перечислены конкретные права, которые необходимо будет доверителю реализовать.

Это поможет в будущем избежать многих неприятностей и правовых казусов, связанных с управлением квартирой.

Как показывает практика сделок, такие рекомендации имеют все основания.

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

  • доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
  • документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
  • документ от имени доверителя, который является недееспособным;
  • если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
  • если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
  • если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

Заключение: стоит трижды подумать

Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста. В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица.

Покупка квартиры по доверенности

По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа, предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично.

Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

Квартиру продают по доверенности

Последнее обновление: 14.04.2019

  • Покупка квартиры по доверенностиПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
  • …Идем дальше.
  • Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Читайте также:  Схема планировочной организации земельного участка - образец 2020

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Покупка квартиры по доверенностиЕсли из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

  1. Покупка квартиры по доверенностиИтак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.
  2. Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.
  3. Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?
  4. Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость. Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

Покупка квартиры по доверенности

  • руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
  • заведующего учреждения социальной защиты;
  • главного врача лечебного заведения;
  • командира военной части;
  • старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

Покупка квартиры по доверенности

  • генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
  • специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
  • разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Читайте также:  Дополнительное соглашение о продлении срока договора: когда требуется, содержание, образец

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

  • Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
  • Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
  • Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
  • Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
  • Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

  • Пример мошеннической сделки на видео:
  • Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.
  • Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:
  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Покупка квартиры по доверенностиРеализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО !!! оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Для покупателя важно убедиться:

  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ !!! У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО !!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.
Читайте также:  Как написать ходатайство в налоговую о снижении штрафа?

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других.

  Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры по доверенности

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.

Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.

Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность — 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

  • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
  • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
  • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
  • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее.

Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Хочу купить квартиру по доверенности, но боюсь, что собственник ее возьмет и отменит

Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.

Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?

Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.

  • Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.
  • Что лучше сделать?
  • Дмитрий К.

Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема:
самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.

Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.

Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.

Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.

Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.

В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.

Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.

В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок.

Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу.

Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать.

Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.

Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.

Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kupit-kvartiru-po-doverennosti/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector