Земельный пай — что такое и как продать

Земельный пай - что такое и как продать

Общее понятие

Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности.

Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице.

Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Земельный пай – что это такое?

Земельный пай - что такое и как продать

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.

При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично.

Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли.

Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.

Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:

  • Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
  • Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
  • Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.Земельный пай - что такое и как продать
  • Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
  • Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
  • Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
  • Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
  • Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».

Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально.

Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.

Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?

Перечень необходимых бумаг

Земельный пай - что такое и как продать

  • паспорт;
  • те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
  • протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
  • согласие супруга на продажу земельной доли;
  • справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
  • квитанции об уплате пошлины;
  • акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.

Земельный пай - что такое и как продать

Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:

  • состояние земли;
  • степень плодородности почвы;
  • размер участка земли;
  • наличие коммуникаций и дорог.

Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами.

При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов.

Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны.

Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:

  • пашням;
  • плодовым садам;
  • лугам под сенокос;
  • пастбищам;
  • лесным массивам или природным заповедникам;
  • лесополосам.

Земельный пай - что такое и как продать

Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.

При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя.

Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта.

Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.

Что влияет на стоимость?

На стоимость надела влияют:

  • местонахождение;
  • особенности расположения;
  • назначение участка;
  • уровень плодородности.

Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.

Земельный пай - что такое и как продать

Что еще нужно знать?

Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.

Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.

Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.

Источник: https://BusinessMan.ru/kak-prodat-zemelnyiy-pay-poshagovaya-instruktsiya-mojno-li-prodat-zemelnyiy-pay.html

Продажа земельного пая

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай?

Земельный пай - что такое и как продатьПай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

  • Земледелия;
  • Фермерского подворья.
  • Надел может включать такую территорию, как:
  • Зону полей, пастбищ, садов;
  • Дороги;
  • Лесные насаждения;
  • Водоемы;
  • Непахотные площади.

Аграрные правоотношения

Это вид отношений субъектов, имеющих общие интересы по производству и реализации сельхозпродукции, регулирующийся нормами аграрного права. Также, занимающиеся контролем над правом купли-продажи земли, включающим расчет стоимости в зависимости от коэффициента плодородия почвы.

Субъектами аграрных правоотношений являются граждане, юридические лица, коммерческие и частные организации, муниципальные образования, занимающиеся выработкой сельхозпродукции.

Реализация земли

Земельный пай - что такое и как продатьСобственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Земельный пай - что такое и как продать

Для продажи нужно учитывать несколько нюансов:

  • продажа возможна только гражданам РФ;
  • использование возможно только под сельхоз деятельность;
  • обязательное согласие остальных дольщиков на продажу.

Как продать пай?

Земельный пай - что такое и как продатьВажным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Земельный пай - что такое и как продатьТакже, необходимо подать объявление в местную газету о продаже территории, ее размерах и местоположении. По прошествии указанного времени, организуется собрание остальных дольщиков, итогом которого является составление протокола с подписями всех участников переговоров, о неимении претензий для заключения собственником сделки купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о допустимости методов использования пая.

Собственник может оформить оплату на своих условиях: в рассрочку, в качестве уставного капитала, или иным законным способом.

После заключения договора купли-продажи обратный выкуп будет невозможен. Дальнейшее распоряжение землей полностью переходит покупателю. Свобода действий не может быть ограничена договором, но необходимо соблюдать экологичное использования участка и учитывать интересы остальных собственников. То же относится и к сделкам по обмену, и аренде.

Читайте также:  Свидетельство о собственности на квартиру: как выглядит, где получить?

При нарушении каких либо условий передачи права собственности, сделка считается недействительной, полученные денежные средства изымаются.

Сдача земли в аренду никак не влияет на ее продажу. Процесс и необходимая документация остаются те же что и при отсутствии данных условий. При переходе прав собственности, договор аренды остается в силе до окончания срока действия. Условия и положение арендатора не изменяются.

Стоимость — как определить?

Земельный пай - что такое и как продать

При продаже можно ориентироваться на рыночную и кадастровую стоимость. Разница между ними может составлять до 30%. Чтоб установить кадастровую стоимость проводится кадастровая оценка. Она указывается в выписке из «Росреестра», содержащей сведения об объекте. Согласно земельному кодексу РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Также размер стоимости собственник может установить самостоятельно, но она должна быть адекватной, не превышающей ее реальные показатели. Завышение цены может воспрепятствовать согласию покупателя на покупку. При самостоятельной оценке стоит узнать материальную значимость подобных участков изучить рынок сбыта.

Также можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Определение цены зависит от нескольких параметров:

  • Основной — это площадь надела в гектарах;
  • Второй фактор-расположение, наличие рядом водоемов населенных пунктов, городов, транспортных сообщений;
  • Состояние земли, варианты ее использования;
  • Качество плодородия почв.

Часто сумма выплаты носит договоренный характер между продавцом и покупателем.

Необходимый пакет документов

Земельный пай - что такое и как продать

  • Заявление;
  • Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время.

Вопрос-ответ

Каков размер взысканий в пользу государства при продаже земельного пая?

Стандартный налог при продаже земли составляет 13%.

Каким образом продать земельный пай?

Заключить договор купли-продажи.

Кому можно продать земельный пай?

Вы можете продать участок без выдела другим собственникам. Крестьянско-фермерскому хозяйству, местному муниципалитету. Или иным гражданам РФ, имеющим отношение к сельской местности и занимающимся обработкой земли.

За сколько сегодня можно продать земельный пай?

Новостной материал ниже знакомит с актуальной ситуацией.

Как продать земельный пай сельхозназначения: можно ли, за сколько, какие документы нужны
Можно ли продать земельный пай сельхозназначения и как это сделать? Рассмотрим всю процедуру, начиная с определения стоимости пая и заканчивая сбором необходимых документов.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/zemlya/dachnaya-amnistiya/zemelnogo-paya-procedura.html

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

Земельный пай - что такое и как продать

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли. Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения. Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции.

Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе.

Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами.

На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны.

Предназначения таких земель следующие:

  • земледелие;
  • животноводство;
  • научно-исследовательская деятельность;
  • учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

  • пашни;
  • луга;
  • пастбища;
  • лесополосы;
  • лесные массивы;
  • заповедники;
  • сады;
  • сенокосы;
  • залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Земельный пай - что такое и как продать

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем.

Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д.

Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами.

Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре.

В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению.

Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте.

Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате.

После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности.

Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

  1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
  2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
  3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Земельный пай - что такое и как продать

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей.

Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%).

Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов.

За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно.

При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

  1. Площадь. Измеряется в гектарах.
  2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
  3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
  4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
  5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.
Читайте также:  Формула расчета аннуитетного платежа по кредиту

Земельный пай - что такое и как продать

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
  • свидетельство на право собственности паевой землей;
  • кадастровый паспорт;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
  • договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/kak-prodat-paj-selhoznaznacheniya.html

Продажа земельного пая сельхозназначения: законы и правила

Реорганизация бывших колхозов стала причиной возникновения весьма специфического правового объекта – земельного пая. Расскажем в статье, что это такое и как осуществляется продажа земельного пая сельхозназначения.

Что такоПросмотреть записье земельный пай?

В 1991 году после ликвидации колхозов и совхозов законодательно было принято решение, что граждане, проживающие в сельской местности, имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Люди получили свидетельства, в которых содержались сведения на то, какая часть общественной территории им принадлежит.

Говоря простым языком, пай – это не участок земли, а право на него. Эта часть общей земли не имеет конкретных границ. В некоторых случаях, если территория бывшего колхоза внушительная, невозможно определить даже приблизительное расположение надела.

Несмотря на такие особенности, земельный пай может быть объектом гражданско-правовых сделок. Однако для их заключения потребуется учитывать определенные особенности.

Главная из них касается целевого назначения земли, в которой выделяется пай. Как правило, эта территория относится к сельскохозяйственной категории, а, значит, ее использование подразумевает ряд ограничений. К примеру, на таком участке нельзя построить жилой дом. Для этого придется осуществить перевод земли в другую категорию, что не всегда допускается.

Использовать такие участки можно только для сельскохозяйственных нужд:

  • земледелие;
  • ведение фермерского хозяйства;
  • животноводство;
  • овощеводство;
  • пастбища.

Другая особенность характеризуется наличием преимущественного права покупки земельного пая у конкретного круга лиц. К ним относятся:

  • государство или местная администрация, из собственности которых произошло выделение земельного пая;
  • фермер или аграрная компания, которые занимаются обработкой земли;
  • собственники других земельных паев на том же участке.

Выделение земельного пая подразумевает наличие между субъектами аграрных правоотношений. Они подразумевают наличие общих интересов по производству и реализации сельскохозяйственной продукции. Субъектами таких правоотношений могут выступать граждане, организации, муниципалитет или даже государство.

Земельный пай - что такое и как продать

Как продать земельный пай?

Собственник земельного пая может совершить с ним любое правовое действие:

  • продать;
  • обменять;
  • подарить;
  • сдать в аренду;
  • оформить в залог;
  • привлечь в качестве уставного капитала;
  • передать по наследству.

Зачастую, эти объекты не используются рационально. Поэтому продажа земельного пая -отличный выход, как для владельца, так и для покупателя, который намерен использовать территорию в соответствии с целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся под строгим контролем государства. К примеру, если выделенный участок земли не будет использоваться в течение трех лет, он будет изъят и перейдет в собственность местной администрации или государства. Кроме того, для продажи земельного пая следует учесть следующие важные особенности:

  • реализация сельскохозяйственной земли возможна только гражданам РФ;
  • использование участка возможно только для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • остальные владельцы земельных паев должны дать свое согласие на заключение сделки, так как они обладают преимущественным правом покупки.

Для продажи земельного пая необходимо выделить участок из общей территории. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в геодезическую компанию, чтобы провести межевание и установить точные границы надела. В дальнейшем потребуется зарегистрировать право собственности на участок путем обращения в Росреестр или МФЦ.

Перед продажей пая необходимо уведомить о предстоящей сделке лиц, имеющих преимущественное право покупки, а также муниципалитет. Администрация даст ответ в течение 30 дней. Сообщить о продаже другим владельца паев можно путем размещения объявления в местной газете.

По истечению месяца потребуется провести общее собрание дольщиков. По его итогам составляется протокол, в котором указывается, что участники собрания не имеют претензий и не претендуют на земельный пай собственника, решившего его продать.

Земельный пай - что такое и как продать

Продавец должен проинформировать покупателя о допустимом использовании земельного пая. Последний обязан соблюдать санитарно-экологические нормы и учитывать законные интересы других собственников.

После заключения договора купли-продажи выкупить пай обратно будет невозможно. Однако, если какие-либо правила использования земли будут нарушены, сделку признают недействительной.

Если участок находится в аренде, то это никак не повлияет на заключение договора купли-продажи. Процесс будет аналогичным. Тем не менее, арендные отношения останутся неизменными для арендатора. Договор аренды будет действовать до окончания срока, прописанного в его условиях.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

  1. Осмотр участка.
  2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
  3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
  4. Подготовка договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем.
  6. Получение указанной суммы продажи.
  7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Договор купли-продажи земельного пая

Этот документ оформляется с учетом требований гражданского законодательства к заключению сделок с недвижимым имуществом. Договор составляется в письменной форме и заверяется подписями сторон. Именно этот документ служит основанием для регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Договор имеет существенные условия, без указания которых он признается недействительным. Одним из них является описание предмета сделки. В соглашении следует указать конкретную долю в праве общей собственности на земельную территорию, а также данные самого надела, по которым его можно идентифицировать.

Еще одно существенное условие – стоимость сделки. Продавец может установить ее самостоятельно или воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Нотариального заверения договор не требует. Однако услуги нотариуса все-таки могут потребоваться. К примеру, если земельный пай является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо оформить согласие супруга/супруги для совершения сделки и удостоверить его нотариально.

Документы для оформления

Владелец земельного пая должен подтвердить свои права на продажу надела. Удостоверяющим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Кроме того, потребуется письменное согласие муниципалитета на заключение сделки. Срок действия этого документа составляет один год.

Не менее важным является согласие на сделку, полученное от других владельцев земельных паев. Если таких лиц не более пяти, то можно оформить нотариальный отказ от права преимущественной покупки. Если дольщиков больше – потребуется предъявить протокол общего собрания или документы, которые подтвердят, что предложение воспользоваться преимущественным правом было направлено им по почте.

Земельный пай - что такое и как продать

Как уже говорилось выше, если земельный пай – совместное имущество супругов, потребуется нотариальное согласие мужа/жены на совершение сделки.

Определение стоимости земельного пая

Земельный пай имеет множество ограничений, поэтому его стоимость ниже средней по рынку. К сожалению, в России нет единой формулы для расчета. Это приводит к тому, что в одном и том же регионе цена на участки может существенно различаться.

Для определения цены следует ориентироваться как на рыночную, так и на кадастровую стоимость. Разница между ними составляет около 30 %.

Данные о кадастровой стоимости можно получить в выписке из Росреестра. Рыночная цена устанавливается в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Собственник вправе установить свою цену, но она должна быть адекватной характеристикам земли.

Определение стоимости зависит от нескольких критериев – площадь земельного участка, наличие рядом водоемов, крупных населенных пунктов, транспортных развязок, состояние земли, качество почв и другие параметры. Продавец и покупатель вправе договориться на сумму, которая устроит их обоих.

Нюансы купли-продажи земельного пая

Покупателю следует тщательно изучить документы продавца и историю использования земельного пая. Если выявится нецелевое использование, умышленное вредительство, захламление и т.д., то у нового собственника могут возникнуть неприятности вплоть до принудительного изъятия участка.

При возникновении вопросов и сложностей, связанных с куплей-продажей земельного пая, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Рекомендуем воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать ошибок при оформлении сделки.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemelnogo-paya-selxoznaznacheniya/

Что такое земельный пай?

Земельный пай - что такое и как продать

Земельный пай — это отдельный участок земли, выделяемый гражданину в собственность сельхозпредприятием из общей площади земли. Подобные доли получали достаточно активно после Указа Президента «О реорганизации колхозов и совхозов» (1991 г). Нововведение имело своей целью увеличить в обществе количество частных землевладельцев.

Получение персонального участка земли помогало людям отделиться от аграрного предприятия и приступить к ведению частной деятельности. Поэтому работники отечественных аграрных предприятий первыми получили в собственность землю для управления собственным хозяйством.

Служащие социальных объектов, располагающихся на территории коллективных хозяйств, также получали землю. За тот отрезок времени 108 млн гектаров земли перешли к 11,9 млн сельчан.

В совокупности размер земельных наделов составил около 49% площади аграрных угодий государства. Свидетельства о собственности в массовом порядке оформлялись в период с 1996 по 1997 год. В настоящее время почти 95% владельцев имеют на руках именно такой документ на право владения объектом.

Земельный пай — как узнать где находится?

Информацию по наделу после соответствующего запроса предоставляют в территориальном органе Роснедвижимости. Здесь хранятся документы по формированию долей, свидетельства, а также дубликаты правоустанавливающих документов.

Если члены коллективного хозяйства указаны в постановлении о наделении земельными паями – это упрощает дело. В противном случае, необходимо разбирать каждую конкретную ситуацию. Информация по имущественным правам может храниться в архивах самого хозяйства, районной администрации сельского поселения и Роснедвижимости.

Границы участка владелец определяет самостоятельно, исходя из выделенной площади. Чтобы определить место следует знать, какие территории принадлежат к долевым, а какие свободные. Необходимо проконсультироваться в межевальных службах по месту расположения и узнать, как проходило межевание участков в конкретном хозяйстве.

Земельный пай — что с ним делать в 2018?

Современное законодательство определяет пай как часть в праве общей собственности на землю. Это своеобразный объект, представляющий собою именно право на землю, а не на конкретный надел. Вследствие этого границы объекта на местности точно не определены.

Распоряжение и пользование долей не должно ущемлять возможности остальных пайщиков. В отличие от прочих видов имущества, этот объект могут легко забрать органы районной администрации по причине его «ненужности».

Земельный надел разрешается продать. Но только ограниченному числу покупателей:

  • Совхозу или фермерскому хозяйству;
  • Либо сособственнику — гражданину, который имеет надел на той же территории, что и продавец.

Если участок небольшой (число сособственников не превышает 5), то работают правила ГК РФ о праве первой покупки. Дольщик сначала предлагает свою часть сособственникам. Если они не пожелают купить или просто не дадут ответ, тогда можно продавать и другим лицам.

Читайте также:  Как зарегистрировать дом на земельном участке в 2020 году?

Чтобы избежать этого, куплю-продажу иногда осуществляют под видом сделки дарения. Подарить долю закон разрешает кому угодно. Однако продавец рискует. Если клиент не заплатит, то он останется без денег.

Существует еще один способ распорядиться землей — выделить пай в натуральном виде для себя либо группы пайщиков. Тогда человек получит долю во вновь сформированном участке.

Это будут не размытые границы совхозной земли, а большая доля в совместной собственности. Этим объектом можно распоряжаться совместно с другими дольщиками.

Чтобы сформировать участок следует зафиксировать его границы и подготовить межевой план.

Также можно сдать долю в аренду или оставить ее в личном пользовании и построить на ней дачу. В последнем случае необходимо будет сначала изменить цель ее использования.

Переходит ли земельный пай по наследству?

Самым простым считается наследование по завещанию. Если завещание соответствует действующим требованиям, то проблем с наследуемым объектом не возникнет. Если документ составлен по правилам и зарегистрирован в нотариальной конторе, то указанные в нем лица получат наследство согласно воле наследодателя.

Земельный пай - что такое и как продать

Однако есть одна особенность. Согласно закону иждивенцы, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители и супруги правомочны получить наследство даже, если они не указаны в завещании. Это делается для защиты лиц, оставшихся без кормильца.

Но подобные случаи в наследовании земли встречаются довольно редко. В годы реформирования, когда сельчане получали землю, оформлением данного процесса занимались поселковые советы и местные администрации.

Это все происходило без соответствующей подготовки. Поэтому многие сейчас могут не знать о своих долях. А другие не понимают, как ими распоряжаться.

Соответственно без осознания ценности данного типа имущества, нет и завещаний.

Возможно, еще пригодится информация о то, что значит — выкопировка из генерального плана.

Земельный пай сельхозназначения — как оформить в собственность?

Чтобы оформить объект в собственность, необходимо получить представления обо всех этапах, которые предстоит пройти. Они состоят из различных процедур. Практически на каждом этапе предстоит собрать нужные документы и обращаться в государственные органы.

Порядок передачи пая в личное владение иного лица регулируется в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с данным документом необходимо выполнить следующие действия:

  • Дать объявление в СМИ о выделении доли;
  • Организовать собрание владельцев земли;
  • Провести процесс межевания, чтобы определить границы участка;
  • Обратиться в БТИ для получения кадастрового плана;
  • Прийти в регистрационную палату, чтобы получить свидетельство.

Для получения права собственности на долю последним государственным органом для обращения служит Регистрационная палата. Именно здесь рассмотрят поданный пакет документов и вынесут решение.

Как продать земельный пай?

Законом не запрещается продажа земли при условии, что на нее имеется соответствующие правоустанавливающие документы. Обязательно следует выдержать право первой покупки. Собственник обязан предложить купить объект муниципалитету по стоимости, определенной продавцом.

Предложение о покупке оформляется в форме извещения. Этот документ содержит следующие сведения:

  • Цену;
  • Параметры территории;
  • Период проведения расчетов.

Перечисление оплаты по сделке осуществляется в течение 90 дней с даты ее проведения. Ответ на уведомление ожидается в течение 30 суток с момента его отправления. Извещение следует оформлять как заказное письмо с вручением уведомления.

Сколько стоит земельный пай?

Перед тем, как реализовать передачу надела, следует определиться с вопросом цены. Главными ориентирами служит кадастровая, а также рыночная стоимость.

Собственник может самостоятельно назначить цену всей площади либо одной сотки. Однако следует учитывать, что объект придется предлагать купить муниципалитету именно по такой стоимости и не меньше.

Если проигнорировать правило первой покупки, то сделка будет недействительной. Продавец может потерять свои деньги, а покупатель – желаемый объект. Государство вправе выкупить земельный надел после обращения в суд.

Цена — это неукоснительное условие сделки. Она рассчитывается с учетом рыночной конъюнктуры, расположения, плодородия. Самые рентабельные участки продаются по довольно высокой стоимости, но с применением правила преимущественной покупки государством. Цену назначает владелец объекта. Она не может меняться в самовольном порядке, если стороны подписали предварительное соглашение.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/paj/chto-takoe-zemelnyj-paj.html

Как продать земельный пай: пошаговая инструкция. Можно ли продать земельный пай?

Земельный пай - что такое и как продать

Территории сельскохозяйственных угодий представляют для государства особенную ценность. Ведь они играют важнейшую роль в сфере аграрной экономики страны. Поэтому все моменты, касающиеся такой земли, регулируются отдельными законодательными актами.

Но некоторые земельные паи сельхозназначения находятся в частных руках. И их собственников часто интересует: можно ли продать такой надел? А если можно, то как это грамотно сделать?

1. Что относится к землям сельхозназначения? – Федеральные определения 2. Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения 3. Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения 4. Что нужно знать до составления договора? 5. Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Что относится к землям сельхозназначения?

  • Следует отметить, что правоотношения в аграрной сфере регулируются общими и территориальными статьями российского законодательства со ссылками на Земельный кодекс РФ.
  • И согласно действующих положений, «земельным объектом сельскохозяйственного назначения» считается территория, которая по решению компетентных государственных органов имеет особое целевое назначение и соответствующий статус.
  • А использовать такую недвижимость можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач. Проще говоря, к землям сельскохозяйственного назначения относятся:
  • пастбища;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • залежи;
  • и места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной (заповедники, лесополосы, прогоны скота, а также постройки на этих территориях).

Федеральные определения

Продажа пая сельхозназначения — это обычная сделка купли-продажи. Если найти покупателя, ведь надел-то специфичный. Во-первых, находится за пределами населенных пунктов. А во-вторых, перечень возможной деятельности на участке существенно сужен. Такую землю можно купить только под:

  • садоводство;
  • земледелие;
  • фермерство.

На подобном наделе даже разрешение на строительство жилого дома получить очень трудно (а в некоторых случаях невозможно). Поэтому «в очередь» покупатели за такими землями не выстраиваются. Впрочем, есть исключения. И в некоторых местах эти земли стоят очень даже дорого. И желающих купить их много.

У сделок с сельхознаделами есть свои нюансы. И прежде всего следует иметь ввиду, что иногда в состав сельскохозяйственного пая входят государственные лесные угодья; территории, защищающие поля; магистрали. А это определенные сложности в использовании и, соответственно, при продаже.

Что касается стоимости таких участков, то она складывается из нескольких решающих факторов:

  • местонахождения надела;
  • особенностей его расположения, окружения, состава и т.д.;
  • разрешенного вида деятельности на нем;
  • коэффициента плодородности земли и пр.

Субъектами сделки могут стать как юридические лица, так и физические, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности.

Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения

В зависимости от того, какая недвижимость ему принадлежит, на земельного собственника накладываются определенные обязанности. Общие правила гласят, что владеть сельхозземлей (участком) и эксплуатировать ее могут:

  1. Физические лица, постоянно или сезонно проживающие в сельской местности и использующие надел под садоводство, городничество, цветоводство и т.д.
  2. Специализированные учебные заведения, использующие такие паи в учебных и научных целях.
  3. Сельские жители, занимающиеся коммерческой деятельностью на участке (скажем, выращивающие овощи на продажу).
  4. Граждане, обустроившие на земле ферму и сопутствующее хозяйство (обязательно на законных основаниях).
  5. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
  6. Иностранные граждане и организации, которые занимаются огородничеством, садоводством и т.д. и получают прибыль с урожая.

Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения

Следует отметить, что продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. А все потому, что регулируется сразу несколькими законодательными актами и нужно непременно соблюсти целый ряд обязательных формальностей.

Вообще, самостоятельная реализация участка земли сельскохозяйственного назначения — задача рискованная. И без помощи квалифицированного, а главное, практикующего профильного юриста тут не обойтись. Уж он-то наверняка следит за всеми переменами в законодательстве, контролирует каждую внесенную поправку. А значит, время не будет потрачено зря.

Этот же специалист поможет с определением реальной цены пая и согласованием предстоящей сделки с владельцами соседних наделов. А также проконтролирует юридическую чистоту сделки на всем ее протяжении.  

Что нужно знать до составления договора?

Сельскохозяйственный земельный фонд полностью контролируется государством. А значит, у сделки по продаже такого участка между продавцом и покупателем есть масса юридических нюансов. И их нужно знать заранее.

Особенности сделки с земельным паем сельскохозяйственного назначения:

  • невозможна продажа такой земли лицам, не имеющим гражданства России, поскольку это имущество относится к категории государственного, хоть и находится в частных руках (благодаря приватизации);
  • этот участок не может быть продан для эксплуатации иным способом, кроме сельскохозяйственного, поскольку задача таких наделов — развитие в стране сельского хозяйства;
  • покупатель должен обладать соответствующими знаниями и опытом в садоводстве, огородничестве, фермерстве, животноводстве и т.д.;
  • совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа, но если никто из них не изъявил желания приобрести реализуемую часть в течение месяца после объявления (и письменного извещения) о продаже, земельная доля может быть реализована сторонним лицам;
  • муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в казну, если он в течение 3-х лет не использовался по своему прямому назначению.

Как осуществляется  продажа сельскохозяйственных паев

Итак, сельскохозяйственный пай земли можно приобрести только для сельскохозяйственных целей. Это прописано в законодательстве. Если этого не учитывать, земли можно лишиться. И это тоже предусмотрено законом.

Если у такого надела несколько потенциальных покупателей, в первую очередь рассматриваются кандидатуры членов хозяйства (или организации, возникшей после его реорганизации), к которому пай относится.

Продавать можно только тот участок, который выделен и оформлен, как отдельный земельный объект. И у этой недвижимости не должно быть никаких обременений (в том числе долгосрочной аренды).

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то тут уж как договорятся между собой покупатель и продавец. Это может быть единовременная выплата, а может рассрочка платежа. Только такие вещи обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Важно: площадь реализуемой территории сельскохозяйственного назначения не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном законодательном акте.

Продавцу надо также помнить о налогах. Ведь продажа земли — это прибыль, и часть ее надо уплатить в бюджет по установленной законом ставке. Исключение составляют лишь суммы, не превышающие размера минимальной зарплаты «среднестатистического» россиянина в 5 000 раз.

(415 голос., 4,54

Источник: https://businessizakon.ru/kak-prodat-zemelnyj-paj-poshagovaya-instrukciya-mozhno-li-prodat-zemelnyj-paj.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector