Чем апартаменты отличаются от квартир?

Главная / Квартира

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Апартаменты и квартира главные отличия

Апартаменты, в отличие от квартир, могут находиться даже в офисах, так как они не относятся к жилому фонду. При этом в них, как и в классическом жилье, разрешается проживать людям на постоянной основе.

В российской законодательной базе закреплен лишь термин, обозначающий квартиру. Она представляет собой жилой объект недвижимости, который должен соответствовать действующим санитарным и пожарным нормам, а также СНИПам.

В свою очередь к апартаментам в действующем законодательстве РФ несколько меньше условий. Они должны иметь площадь более 40 квадратных метров, состоя при этом, как минимум, из двух жилых комнат и кухни.

Квартира Апартаменты
Жилой фонд Нежилой фонд
Отсутствуют ограничения по поводу площади Минимальная площадь составляет 40 квадратных метров
Не менее 1 жилой комнаты Не менее 2 жилых комнат
Возможность проживать на постоянной основе Возможность проживать на постоянной основе
Возможность получения прописки Возможность получения временной прописки сроком на 5 лет
Стандартный налог Повышенный налог
Классический ремонт Ремонт повышенной ценовой категории со всей необходимой бытовой техникой
Инфраструктура зависит от статуса дома Развития инфраструктура вблизи дома
Уборкой занимается владелец или же постояльцы За уборку отвечает обслуживающий персонал

В таблице можно увидеть основные отличия между квартирой и апартаментами.

Преимущества апартаментов

Спрос на апартаменты обусловлен целым рядом преимуществ данного типа недвижимости, которые заключаются в следующем:

  1. Развитая инфраструктура. При проектировании застройщик обязательно обращает внимание на этот важный фактор. Обычные квартиры далеко не всегда могут похвастаться действительно высоким уровнем развития инфраструктуры.
  2. Хороший ремонт. В апартаментах, как правило, реализуются самые современные дизайнерские идеи, основанные на последних веяниях моды. В таких объектах используется свободная планировка помещений, которые оборудуются дорогостоящей техникой.
  3. Жилые комнаты гостиничного типа. Постояльцам апартаментов не приходится задумываться о необходимости смены постельного белья или же полотенец. К тому же в таких объектах недвижимости постоянно работает обслуживающий персонал, занимающийся уборкой.

Основная особенность апартаментов заключается в том, что они способны подчеркнуть статус своего владельца.

Минусы апартаментов

Несмотря на наличие большого количества разнообразных преимуществ, апартаменты отличаются рядом недостатков, которые обязательно необходимо учитывать перед арендой. Среди них специалисты выделяют такие:

  1. Высокая стоимость. В большинстве случаев цена апартаментов на 20-25% выше, чем квартиры. При этом в последнее время многие застройщики предлагают потенциальным покупателям относительно дешевые объекты недвижимости. Именно поэтому при благоприятном стечении обстоятельств существует возможность приобретения апартаментов по стоимости стандартной квартиры повышенной комфортности.
  2. Повышенный налог. Его расчет происходит на основании кадастровой стоимости здания, в котором находятся апартаменты. Если они расположены в стандартном жилом сооружении, налог составляет около 0,5%. Когда апартаменты находятся в офисном здании, за них придется внести в государственный бюджет примерно 2% кадастровой стоимости всего сооружения. Вследствие этого ежегодная сумма налога является весьма значительной.
  3. Большие счета за коммунальные услуги. Тарифы на обслуживание нежилого фонда в несколько раз выше стандартных.

В площадь апартаментов может входить также придомовая территория и некоторые места общего пользования. В таком случае существенно возрастает ежегодный налог на данный объект недвижимости, так как он напрямую зависит от того, на скольких квадратных метров он находится.

Для кого подходят апартаменты?

В соответствии с имеющимися данными, в настоящее время апартаменты чаще всего приобретаются не семейными одинокими людьми. При этом нередко такие объекты недвижимости покупаются родителями для своих детей в их студенческие годы в качестве первой квартиры для отдельного проживания.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что апартаменты отлично подходят рантье. Это обусловлено сочетанием нескольких важных факторов. Прежде всего речь идет об относительно невысокой стоимости объектов недвижимости при довольно высокой арендной ставке. Вследствие этого срок окупаемости апартаментов намного короче, нежели квартир.

В законодательстве Российской Федерации предусмотрен список объектов недвижимости, которые можно считать жилым фондом. Чаще всего апартаменты в него не входят. Это касается даже тех случаев, когда по своей планировке и оснащению они выглядят, как стандартный жилой дом.

Если человек имеет в своей собственности апартаменты, скорее всего они являются частью коммерческой недвижимости. Именно поэтому все законодательные нормы, касающиеся жилья, на них не распространяются.

Стоит обратить внимание на то, что государство установило определенные требования по безопасности и комфортности непосредственно к жилым объектам. На апартаменты, являющиеся частью коммерческого нежилого фонда, такие условия не распространяются. Это касается высоты потолков, степени звукоизоляции, особенностей инсоляции и т.д.

Для того чтобы выяснить, каково назначение апартаментов, необходимо обратить внимание на документы на них. Информацию об этом также можно найти в проектной документации на сайте застройщика.

Социальная инфраструктура

Чаще всего в многоквартирных домах социальная инфраструктура более развита, нежели в зданиях с апартаментами. Это связано с тем, что законодательство РФ регламентирует некоторые особенности проектирования жилого фонда страны. Это касается таких факторов, как:

  • высота помещений;
  • количество лифтов;
  • уровень звукоизоляции комнат;
  • инсоляция помещений;
  • наличие пандусов;
  • наличие мест для парковки и т.д.

Если апартаменты находятся в офисном центре, все нормы законодательства, касающиеся перечисленных факторов, не будут действовать.

Вследствие этого несколько снижается уровень безопасности сооружения и его комфортности для возможных постояльцев.

В таких зданиях застройщик самостоятельно решает на свое усмотрение, насколько комфортные условия он будет создавать для владельцев апартаментов. Никаких обязательств по этому поводу у него не существует.

Управляющая компания

Управление многоквартирного дома ложится на плечи управляющей компании или же ТСЖ. Решение об этом принимает собрание собственников здания. Именно ему принадлежит право решать все основные вопросы, касающиеся дома.

Таким образом, у каждого отдельного владельца объекта недвижимости существует возможность повлиять на то, каким образом будет использовать общий бюджет. Подобным способом и реализуется демократические принципы, когда учитываются мнение всех без исключения собственников. В подобных условиях невозможна монополия на принятия тех или иных решений.

Это обусловлено низкой вероятностью того, что собственников более половины всех квартир в доме будет один и тот же человек.

В здании, которое не считается жилым, застройщик не продает коммерческую недвижимость, а сдает ее в аренду.

Если и происходит реализация, чаще всего приобретение осуществляется единолично девелопером.

В такой ситуации нередко возникает мажоритарный собственник, голос которого при принятии решений по поводу управления зданий является решающим. Никаких противовесов в таком случае не существует.

Регистрация

В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации, в апартаментах не разрешается получать постоянную регистрацию на проживание.

Прописка может носить только временный характер. Это касается лишь тех случаев, при которых конкретный объект недвижимости по документах является гостиничным комплексом.

Получить временную регистрацию в апартаментах можно на срок не более 5 лет. При этом закон не запрещает по истечению данного срока прописаться в помещении еще раз. Такие действия можно продолжать бесконечное количество раз. При этом по документах апартаменты должны быть предназначены под гостиницу.

Временная регистрация может запрещается в тех случаях, когда объект недвижимости в единой базе Росреестра числится офисом, торговым центром или же точкой общественного питания. Таким образом, прописаться в апартаментах можно только в том случае, если они по документах являются гостиничным номером. Стоит отметить, что лишь 10-15% объектов данного типа имеют именно такую регистрацию.

Вследствие того, что у покупателей апартаментов, как правило, имеется еще дополнительное жилье, проблем с пропиской у них не возникает.

Вопросы налогообложения

Однозначно ответить на вопрос по поводу налогообложения апартаментов невозможно. Это обусловлено тем, что объем платежей напрямую зависит от информации в кадастровом паспорте.

Минимальный объем налогообложения апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости здания, в котором находится конкретный объект недвижимости. В свою очередь уровень платежей может достигать и 2% от данной суммы.

Для того чтобы налогообложение было минимальным, необходимо соблюдение некоторых условий, таких как:

  1. Апартаменты должны располагаться в здании, которое по своему назначению является гостиницей.
  2. В документах не должно быть указаний на то, что апартаменты предназначаются под офисы, магазины, точки общественного питания и т.д.
  3. Кадастровая стоимость не должна превышать 300 тысяч рублей.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет выполняться, уровень налогообложения автоматически повысится до 2% от кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости.

Коммунальные платежи

Сравнивать счета за коммунальные платежи квартир и апартаментов не совсем корректно. Это обусловлено тем, что данные объекты недвижимости относятся к разному строительному фонду.

Любое нежилое помещение в Российской Федерации требует за свое обслуживание больших финансовых средств.

Вследствие этого разница в объемах коммунальных платежей между квартирой и апартаментами может составлять от 10 до 30%.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что существует определенный перечень услуг обслуживания, от которого нельзя отказаться.

Если владельцы квартир в обязательном порядке оплачивают работу консьержа, домофона и уборки придомовой территории, то проживающим в апартаментах дополнительно приходится тратить деньги на глажку белья, замену полотенец, осуществления полноценного клининга помещений и т. д.

Закон о тишине

Приобретая апартаменты, необходимо отдавать предпочтение тем зданиям, в которых также присутствуют стандартные квартиры.

Это обусловлено тем, что в противном случае вашими соседями могут стоять довольно громкие офисы, торговые центры, студии звукозаписи, мастерские и т.д.

Рабочие процессы в данных помещениях могут существенно неблагоприятно влиять на комфортность пользования апартаментами.

Важно помнить, что закон о тишине не действует в зданиях коммерческого предназначения. Вследствие того, что апартаменты нередко размещаются именно в таких сооружениях, стоит быть готовым к возможности расположения по соседству даже ночного клуба.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В некоторых случаях удается перевести апартаменты в жилой фонд. При этом однозначно ответить на данный вопрос в настоящее время нет возможности, вследствие недостаточного количества прецедентов такого рода в Российской Федерации.

Основная проблема перевода заключается в том, что многие объекты недвижимости находятся в долевой собственности.

В таких ситуациях для совершения каких-либо юридических действий с апартаментами необходимо согласие всех без исключения владельцев.

В Москве известны несколько случаев перевода многоэтажных зданий из одного фонда в другой. Это касается получения апартаментами статуса квартир.

Подобные изменения возможны только при грамотном ведении юридического процесса в судебных инстанциях. Упрощенная процедура в настоящее время является пока что не отработанной.

На административном уровне осуществить перевод на сегодняшний день просто невозможно.

Апартаменты в ипотеку

На сегодняшний день никаких трудностей в приобретении апартаментов в ипотеку не возникает. При этом данный процесс происходит не сложнее, чем покупка стандартной квартиры. Это связано с тем, что банкам подобные коммерческие сделки являются выгодным. Это связано с такими факторами, как:

  1. Стоимость апартаментом несколько ниже цены на квартиры. Именно поэтому реализовать залог в случаях не возврата квартиры немного проще, чем продать классическое жилье.
  2. В апартаментах часто невозможно прописаться. Именно поэтому при возникновении проблем с возвратом кредита банку не придется искать возможности выселения жильцов из их имущества.
  3. Ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем аналогичный показатель, действующий на жилой фонд.
Читайте также:  Наследники первой очереди без завещания

Таким образом, приобрести апартаменты в ипотеку иногда даже намного легче, чем стандартную квартиру.

Риски покупки апартаментов

Главным риском приобретения апартаментов, который обязательно нужно учитывать, является недострой. Дом, в котором находятся такие объекты недвижимости, может длительное время не возводится вследствие целого ряда факторов, таких как:

  • резкое обесценивание национальной валюты;
  • падение покупательской способности доходов населения;
  • обострение конкуренции на рынке и т.д.

От влияния вышеперечисленных факторов не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни обычных квартир. Несмотря на это, во второй случае покрытие рисков может произойти посредством средство компенсационного фонда. При возведении апартаментов они не используются. Вследствие этого в данном случае права покупателей в некоторой степени ограничены.

В настоящее время большинство апартаментов продаются в соответствии с законом 214-ФЗ. В соответствии с его нормами, дольщики обезопасены от двойных продаж недвижимости. Кроме этого, у них появилось право получить от застройщика деньги в случае банкротства девелопера. В свою очередь возможности требовать передачи объекта у дольщиков до сих пор нет.

Заключение

Апартаменты – это действительно хорошая альтернатива стандартного жилья, которая позволяет дополнительно еще и подчеркнуть статус владельца.

При этом, приобретая такие объекты недвижимости, необходимо обязательно учитывать целый ряд факторов, которые в стандартных условиях покупки квартиры зачастую игнорируются. Это касается особенностей налогообложения, возможных рисков, счетов коммунальных платежей, регистрации и т.д.

Если правильно подойти к решению всех этих вопросов, за относительно небольшой период времени можно ощутить все основные преимущества апартаментов, отличающих их от обычных квартир.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry.html

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Чем апартаменты отличаются от квартир?
Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей Полгода 2–3 года
Свежий ремонт Да Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины Да Не всегда
Риск «долгостроя» Минимальный Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Плюсы, минусы, подводные камни

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».

Читайте также:  Содержание завещания - каким должно быть

Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.

Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
  • требовать компенсацию морального вреда;
  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Покупателям

Апарт-отели – новое явление на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Их начали строить с середины 2000-х, но за 10-15 лет этот формат уже завоевал большую популярность у покупателей – в первую очередь, у тех, кто инвестирует в недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Эксперты говорят, что в будущем спрос на них будет только расти.

Апартаменты или квартира: в чем разница?

Главная разница – в статусе помещения. Юридически апарт-отели являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. Но при этом их нельзя назвать и гостиницей. Апартаменты по планировке ближе к квартирам, чем к гостиничным номерам.

Здесь есть все привычные нам функциональные зоны: прихожая, санузел, кухня, одна или несколько спален. Есть отличия и в обслуживании. В гостиницах обычно предусмотрен обязательный комплекс услуг: ежедневная уборка, стирка, обновление средств гигиены для ванных комнат.

Проживающие в апартаментах могут заказывать все эти услуги только по необходимости и в любой момент отказаться от них.

При выборе апарт-отеля для проживания следует взвесить все плюсы и минусы. К плюсам относятся:

  • возможность пользоваться гостиничными сервисами: уборка, заказ еды, отправка корреспонденции и многое другое;
  • безопасность, которую обеспечивает круглосуточная служба ресепшн;
  • своя инфраструктура в апарт-отеле: кафе и рестораны, общественные зоны, коворкинги, тренажерные залы, магазины и т.д.

Есть и минусы по сравнению с жильем. Например, на апарт-отели не распространяется правило соблюдения тишины в определенные часы. Здесь могут часто меняться соседи, одни люди уезжают, на их месте селятся другие – это не способствует созданию единой социальной среды.

Юридические тонкости

Важно знать еще ряд других особенностей, касающихся апартаментов.

  • Регистрация. При покупке квартиры в ней можно оформить постоянную прописку, а в апартаментах можно только временно зарегистрироваться на срок до пяти лет. После этого регистрацию нужно продлевать. С другой стороны, временная регистрация дает практически те же самые возможности, что и постоянная. Можно спокойно пользоваться услугами государственных поликлиник, школ, детских садов.
  • Налоги. Так как апартаменты относятся к нежилой недвижимости, налог на недвижимость для них будет выше. Если за квартиру ежегодно нужно платить налог в размере от 0,1% до 2% от ее стоимости, то за апартаменты ставка начинается от 0,5%.
  • Чем еще апартаменты отличаются от квартиры – так это размером коммунальных платежей. Они также рассчитываются по ставкам для коммерческих помещений и могут быть на 15–20% выше, чем при оплате коммуналки за квартиру.

Другие преимущества апартаментов

Несмотря на все эти особенности, у юнитов в апарт-отеле есть множество преимуществ. Апарт-отели обычно расположены в самых удобных локациях Санкт-Петербурга, недалеко от метро, крупных транспортных развязок, вокзалов и аэропорта. Поэтому проживающие могут без проблем перемещаться по Северной столице и ее пригородам.

Еще одно отличие – цена квадратного метра. В апартаментах она существенно ниже, чем в жилых проектах сопоставимого уровня. Кроме того, апартаменты, в отличие от квартир, всегда сдаются с отделкой. Покупатели еще и могут дополнительно заказать бытовую технику и мебель.

Источник: https://www.RBI.ru/forbuyer/otlichiya-apartamentov-ot-kvartir/

Покупка апартаментов: за и против

16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

  • «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
  • Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
  • Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Читайте также:  Отличия кредита от ипотеки

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости

Если вы просматривали объявления о продаже недвижимости, то наверняка могли заметить, что наряду с квартирами часто предлагают купить апартаменты. Иногда апартаментами называют дорогие, хорошо обставленные квартиры, и это может сбить с толку. Ведь на самом деле апартаменты — это вполне конкретный вид недвижимости. Рассказываем, что это такое и какие есть тонкости при их покупке.

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.

То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя.

С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы.

Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города.

Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской).

Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.

Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру.

Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок.

Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений.

И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения.

А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше.

Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов.

Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств.

При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково.

Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty

Чем апартаменты отличаются от квартир? | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Всем привет! Мы продолжаем цикл полезных советов «Как выбрать новостройку».

В прошлом выпуске мы проверили надежность застройщика, в этом — выбираем между двумя типами жилья и рассказываем, чем апартаменты отличаются от привычных нам квартир в новостройках.

Если с квартирой все более-менее понятно, то с апартаментами — не очень, потому что это относительно новый тип жилья в новостройках. Разберем все по пунктам.

Назначение помещения

Все строения делятся на жилые и нежилые объекты. Эта классификация используется и в новостройках. Апартаменты — это нежилое помещение, даже если сама новостройка выглядит абсолютно как обычный жилой дом.

Проверить это можно в проектной декларации. Из-за этого законы, которые распространяются на жилые помещения, на апартаменты не действуют.

Это касается условий ипотеки или льгот, требований к безопасности, высоте домов и звукоизоляции.

Социальная инфраструктура

Для нежилой застройки отсутствуют градостроительные нормы, поэтому застройщик не обязан заботиться о близости поликлиники или детского сада. Также нет гарантий того, что в зоне комплекса апартаментов не появятся шумные производства или опасные объекты.

Управляющая компания

Как правило, она предоставляет более обширный набор услуг. Получается это из-за того, что в комплексах апартаментов часто размещаются торговые помещения, конференц-залы, кроме консьержей в коммерческих объектах могут работать садовники, дворецкие и любые другие службы — все это отразится на коммунальных счетах, даже если вам эти услуги не нужны.

Может выйти и так, что большую часть помещений выкупает девелоперская компания. В таком случае она становится мажоритарным собственником и имеет право единолично принимать решения по дому. Это может привести к завышенным коммунальным тарифами непредвиденному использованию апартаментов.

Закон о тишине

На апартаменты не действуют требования по соблюдению тишины и звукоизоляции. Это значит, что ночью в соседних апартаментах могут устраиваться вечеринки или репетиции начинающей рок-группы. И это будет абсолютно законно.

Отсутствие налогового вычета и субсидий

При покупке апартаментов, в отличии от квартир, нельзя использовать право на налоговый вычет, т. е. вернуть часть средств от покупки. Кроме того, на апартаменты не распространяются программы льготной ипотеки и возможность использования материнского капитала.

Только временная регистрация

В отличии от квартир, прописаться постоянно в апартаментах нельзя, можно получить только временную регистрацию на пять лет. Впрочем, она дает право официально устраиваться на работу, оформлять детей в детский сад или школу, получать медицинское обслуживание, кредит или загранпаспорт.

Высокие коммунальные платежи

Тарифы и нормативы для коммунальных услуг в апартаментах не регулируются государством, как в квартирах, потому что жильцы апартаментов по закону не относятся к классической трактовке «населения». Поэтому электроэнергия, холодная и горячая вода поставляется по тарифам коммерческих служб.

Стоимость услуг управляющей компании предсказать сложно — все зависит от класса новостройки. В апартаментах стандарт-класса будут включены вывоз мусора, уборка, работа сантехника и электрика.

В бизнес- и элит-классах могут добавляться услуги консьержей, озеленителей, дворецких и кого угодно. Но есть и плюс: в апартаментах отсутствуют обязательные платежи за капремонт, которые являются обязательными для владельцев квартир.

В целом, цены на коммунальные услуги в апартаментах будут примернона 15% выше, чем в квартирах.

Налог на имущество

Имущественный налог на апартаменты гостиничного типа примерно в 5 раз больше, чем на квартиру. Заплатить придется 0,5% кадастровой стоимости апартамента. В административно-деловом комплексе ставка налога на нежилое помещение поднимается до 2%.

Cуммируем эти 8 различий апартаментов от квартир:

  1. Нежилое помещение
  2. На апартаменты не действуют градостроительные нормы
  3. Нет законных инструментов для защиты интересов собственника в УК
  4. Отсутствует закон о тишине
  5. Нельзя получить налоговый вычет и субсидии
  6. Можно получить только временную регистрацию на 5 лет
  7. Высокие коммунальные платежи (примерно на 15% больше, чем в квартирах)
  8. Налог на имущество варьируется от 0,5% до 2%.

При этом у апартаментов есть 3 преимущества:

Месторасположение

Обычно апарт-комплексы строятся в удобных местах с точки зрения транспорта.

Получается это из-за того, что в градостроительном плане может быть запланирован участок для гостиницы или делового центра, а вот для жилых домов с социальной инфраструктурой его нет.

Именно поэтому апартаменты, как правило, встречаются ближе к центру или рядом с большими научными кластерами или промзонами. Если вы там работаете и хотите тратить минимум времени на перемещения до работы — это ваш случай.

Стоимость

Апартаменты, в зависимости от площади, стоят на 15–30% ниже, чем квартиры. Связано это с тем, что земля под нежилые объекты и проектирование зданий дешевле, а также девелопер не строит инфраструктуру.

Доход

Апартаменты часто покупают для инвестиций. Они удобно расположены в плане транспорта, некоторые продаются с готовой отделкой и меблировкой — все это делает их привлекательными для сдачи в аренду.

Поэтому выбор за вами: если вам хочется жить ближе к центру по более низкой цене и вам не нужна социальная инфраструктура и постоянная регистрация — вероятно, вам подойдут апартаменты. Но обязательно узнайте у застройщика и проконсультируйтесь с экспертом, какие «скрытые» платежи последуют за их покупкой — выясните стоимость коммунальных тарифов и размер налога на имущество.

Если у вас остались вопросы по поводу разницы апартаментов и квартир, то пишите нам комментарии. Также нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски.

С вами была Марина и интернет-проект о новостройках Avaho.ru. Здесь выбирают квартиру мечты.

Подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/chem-apartamenty-otlichayutsya-ot-kvartir.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector