Как продать квартиру в ипотеке: советы, способы, нюансы

статьи:

Можно ли продать квартиру с невыплаченной ипотекой?

До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора.

Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ. В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ.

Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие: 1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2. Заключение договора сделки при участии банка.
3. Замена залогодателя.

ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.

1. Погашение ипотечного кредита покупателем

Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму: 1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.
9. Проводится регистрация сделки.

2. Купля-продажа с участием банка

Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий: 1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2.

Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
4.

Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
9. Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.

В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;
• способ расчёта.

3. Купля-продажа с заменой залогодателя

Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм: 1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
3.

Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.
9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие: 1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2.

Квартира приобретается без обременения Минусом этой схемы является высокий риск.

ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.

Плюсы сделки с участием банка:

1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

Минусы следующие:

1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек. При смене залогодержателя преимущества безусловны: 1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно. Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами: • найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
• собрать пакет документации для купли-продажи. После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор. Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок. СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.

Пакет документов для купли-продажи

Для сделки нужно подготовить документы: • паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
• нотариальная доверенность (для представителей).

Составление и подписание договора купли-продажи

Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить: • самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса. При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией.

Структура ДКП состоит из следующих элементов: • наименование документа;
• дата составления – прописью;
• место, то есть населённый пункт, где он составлен;
• тело документа;
• подписи сторон.

В теле документа нужно выделить разделы: • предмет договора;
• основную часть;
• заключительные положения. Разделы состоят из пунктов и подпунктов.

Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются: • обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
5. Цель составления документа – продажа квартиры.

Остальные существенные положения ДКП следующие:

1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
5. Условия расторжения ДКП. В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.

Дополнительно может включаться следующая информация:

• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.
В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса. ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.

Регистрация сделки

После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.

Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными.

Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

Источник: https://expert-finjur.ru/115/estate-Kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов

Комментарии: 4 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

• +7(495) 103-90-28
• Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
• 8-800-333-42-87

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

○ Особенности ипотечного жилья

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

• Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
• Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
• Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
• Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Вернуться

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

• Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
• После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
• Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
• Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
• Кредит полностью погашается.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
• Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.  

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.

Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

• Срок заключения основного соглашения.
• Обязанности и права сторон.
• Порядок расчетов.
• Цена квартиры и размер залога.
• Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Вернуться

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

• Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
• Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
• Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
• Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой.

Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

• Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
• Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
• В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
• В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

• Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
• Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Вернуться

○ Обзор ипотечных программ банков

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.
Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.
ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.

 
Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст.

1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.

Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.

✔ Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

Вернуться

Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54040-kak-pravilno-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке: 4 рабочих схемы в 2019 году + советы юриста и риски

Реальная потребность реализовать жилую недвижимость, купленную в кредит, может возникнуть у каждого новоиспечённого владельца. Часто такие сделки целесообразные и несут вполне реальную финансовую выгоду. В этом случае владельцу важно узнать, можно ли продать квартиру в ипотеке, насколько вообще законной считается такая процедура?

Если процедура купли-продажи полностью соответствует букве закона, проводится с соблюдением законодательных норм и требования, то продать ипотечную квартиру вполне реально. Сделать это можно не только после введения жилого объекта в эксплуатацию, но и в процессе строительства жилья. Это особенно важно для тех, кто вложил средства в строящееся жильё.

Главное важное условие, обязательное к исполнению, – это продажа ипотечной квартиры после получения согласия финансовой организации, кредитовавшей владельца. Процесс реализации будет проводиться только после получения согласия и уведомления банка. Финансовая организация, которая предоставила ипотечный кредит, может судиться за право собственности на неё, особенно когда:

• Есть у клиента непогашенные обязательства.
• Имущество было испорчено или утрачено по вине заёмщика.
• Были проведены несанкционированные работы по перепланировки недвижимости, если на них не было получено разрешение.
• Имущество было передано без ведома банка третьим лицам.

Действовать по собственной воле и без уведомления банка запрещено! Это объясняется тем, что имущество залоговое, оно полностью не принадлежит владельцу квартиры.

В обход банка действовать нельзя, поскольку это чревато нарушением закона, а также судебными тяжбами.

Продажа ипотечной квартиры: кто и когда может совершать сделку

Продажа квартиры в ипотеке – для многих вынужденная мера. Она позволяет решить многие финансовые вопросы, а также получить выгоду от совершённой сделки. Использовать такой вариант смогут собственники жилья, но только после согласования своих действия с банком.

Среди главных причин, которые толкают на подобные решения, можно выделить следующее.

• Потеря основного дохода. Это означает, что заёмщик более не сможет выполнять свои обязательства перед банком, а потому принимает решение продать дорогое жильё. Принимать подобное решение можно исключительно вместе с финансовой организацией, выдавшей ипотеку. Она заинтересована каждый месяц в полной мере получать заёмные средства.
• Желание увеличить жилую площадь. Часто эта ситуация диаметрально противоположна вышеописанной. У человека могут повыситься дохода, появиться реальная потребность в расширении жилплощади. Именно потому ему следует обратиться в банк для совместного решения вопроса. Часто банк готов выдать новый кредит, позволяет выплачивать сразу два, причём одну жилплощадь выставить на продажу.
• Потенциальная выгода. Собственник может получить предложение по продаже залогового имущества. Если сделка сулит реальную выгоду, позволит погасить долг перед банком и остаться в прибыли, можно заручиться поддержкой финансовой организации.
• Личные причины. Это может быть переезд в другое место, а также замужество, смерть родственника, развод и пр. Все эти личные обстоятельства подталкивают человека к продаже ипотечной квартиры.

В любом из указанных вариантов следует заручиться поддержкой финансовой организации, чтобы исключить возможные проблемы и быстрее решить свои вопросы.

Решая, как продать квартиру ипотечную, важно оценить все возможности и выбрать наиболее выгодные. Любой из вариантов нельзя назвать простым и оперативным. Поэтому важно оценить возможности и риски, а также временные и финансовые затраты, которые придётся понести.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой и проверенный способ. Банк в этом случае получает свои средства, а потому не сможет препятствовать сделке. Процесс продажи будет таким:

1. Обращение к нотариусу для официального соглашения с покупателем о продаже квартиры.
2. Внесение суммы займа, необходимую для полноценного погашения кредита.
3. Оформление договора купли-продажи.
4. Потребуется дополнительно оформление договора долевого строительства для тех квартир, которые только строятся и ещё не введены в эксплуатацию.

• Все деньги продавец ипотечного жилья получит только после подписания договора о продаже и оформления пакета документов.
• До тех пор они будут взяты у покупателя, а после положены в банковскую ячейку для хранения.

Продажа своих кредитных обязательств

Эта процедура получила соответствующее название в финансовой сфере – перезайм. Она предполагает передачу долга по ипотеке новому владельцу жилья. Остаток суммы за оставшиеся годы он будет вносить самостоятельно. Найти человека, который захочет выкупить ипотечную квартиру, нужно самостоятельно.

Процедура достаточно хлопотная, поскольку предполагает сбор пакета документов, рассмотрение заявки и оформление сделки, как при оформлении первичной ипотеки. Именно потому процедура перезайма имеет свои нюансы:

• Часто квартира реализуется по заниженной стоимости. Её цена реально меньше той, что установлена рынком.
• Длительность проведения – на весь процесс потребуется приличное количество времени.
• Возможность отказа. Банк вправе отказаться переоформлять ипотечный кредит на новое лицо, если сочтёт его неблагонадёжным или неплатежеспособным.

Для банка важно, чтобы новый клиент имел не только постоянную работу, соответствовал возрастному критерию, но и получал официально доход. Только в этом случае банк поддержит инициативу своего клиента и окажет помощь в оформлении перезайма.

Этот процесс банк и сам будет инициировать, если клиент вовремя не погашает обязательства и накопил приличные долги.

Однако и по просьбе заёмщика финансовая организация может заниматься поиском клиента и снятием обязательств. Часто квартира реализуется по заниженной стоимости.

После совершения сделки купли-продажи остаток средств, которые составляют разницу между рыночной стоимостью и долгом перед банком, возвращаются клиенту. Но далеко не всегда сумма вообще остаётся.

Это вполне легальная сделка, которая предполагает извещение финансовой организации о желание потенциального нового владельца приобрести жильё. Он должен будет обратиться в банк с письменным заявлением, после чего вносит остаток долго за заёмщика.

1. После подписания предварительного договора покупатель внесёт средства для погашения ипотечного кредита в одну ячейку, а те средства, что будут причитаться владельцу сверх долга, – в другую ячейку.
2. После снятия обременения, а также регистрации сделки, подтверждении её в Росреестре, будет получен доступ к ячейкам.
3. Для совершения сделки необходимо подготовить целый пакет документов:

1. Справка о доходах потенциального заёмщика, для которого может быть осуществлён перезайм.
2. Паспорт и ИНН, копии потенциального заёмщика, если будет оформляться перезайм.
3. Документы, которые подтвердят погашение остатка долга перед банком и справка об отсутствии задолженности.
4. Закладная, которая выдаётся на руки клиенту после погашения всех долгов.
5. Документ, подтверждающий снятие обременения.
6. Договор купли-продажи.

Часто указанный пакет документов дополняется или сокращается – всё зависит от особенностей сделки, просьбы клиента.

Разрешено ли продавать квартиру, оформленную в военную ипотеку?

Если уже нет обременения на жилье, то сделку можно будет оформлять без каких-либо ограничений со стороны банка. Куда сложнее обстоят дела, если долг не был закрыт полностью. Оформленное в военную ипотеку жильё с кредитным долгом продать достаточно сложно, поскольку процедура требует:

• получения разрешение в Министерстве обороны РФ. Если это мера вынужденная, обусловленная переводом на новое место службы, то Росвоенипотека будет содействовать сделке;
• сбора огромного количества разрешительных документов. Для этого придётся потратить массу времени на посещение различных ведомств.

Даже после получения соответствующих разрешений нужно будет выставлять квартиру на торги, ждать покупателя или окончания срока ипотечного кредитования.

При продаже имущества, которое было в собственности у владельца не менее трех лет, то процесс продажи не потребует оплаты налогов. В противном случае законодательные нормы требуют оплаты налога в размере 13% от стоимости и только в том случае, если жильё продаётся дороже цены покупки (одноразово можно воспользоваться возможностью получения вычета в размере 1 млн. руб.).

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием маткапитала

Если предстоит подобная сделка, важно:

• Оформить доли каждого ребенка и подписать соответствующие документы.
• Согласовать предстоящую сделку в органах опеки.
• Предоставить пакет документов о приобретаемом жилье.

Если не придерживаться правил, ПФ РФ может инициировать процедуру отмены сделки. Однако не каждый покупатель станет ждать, пока все документы будут оформлены, а разрешения получены. Продать ипотечную квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, достаточно сложно!

Возможные риски при продаже или покупке ипотечной квартиры

Продавец, которые стремится реализовать такое жильё, практически ничем не будет рисковать. А вот для покупателя рисков немало:

• Возможные проблемы с правоустанавливающими документами, что может грозить отменой сделки.
• Сложность возврата задатка, если отмена будет инициирована.
• Длительный срок покупки обременённого жилья.

Именно потому все подобные сделки лучше проводить при поддержке банка и быть предельно внимательным самому.

Заключение

Процесс продажи ипотечного жилья достаточно сложный и длительный. Он имеет ряд особенностей и сложностей, а потому важно действовать строго в рамках закона, чтобы не допустить сложностей в будущем!

Источник: https://richdaddy.ru/byt/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Покупка жилья в ипотеку – дело затратное и долгосрочное. Подписывая кредитный договор, заёмщики не задумываются, готовы ли будут прожить в этом месте много лет. В статье расскажем, можно ли продать ипотечную квартиру, и как это сделать самостоятельно.

Ответим на главный вопрос: можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой? Ответ однозначен: да, можно. Главное, чтобы соблюдались правила такой юридической сделки. Право на это дает банк, который выдавал средства на покупку жилья. Для этого оформляется специальное разрешение. Для получения такой бумаги нужно обратиться к кредитному менеджеру с соответствующим заявлением.

В зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка будет вынесено решение о возможности продать ипотечную квартиру.

С ними, к слову, следует ознакомиться в начале «ипотечной эпопеи», чтобы в будущем быть готовым к взаимодействию с банком.

Учтите, что условия продажи ипотечной квартиры зависят не только от конкретного финансового учреждения, но и от выбранного продукта. Так, Сбербанк предлагает целую группу ипотечных программ, в каждой из которых условия о продаже залоговой недвижимости нужно внимательно изучать.

Готовьтесь, найти клиента на «заложенную» квартиру будет не просто. Вероятно, продать имущество придется по цене ниже рыночной. Это связано с тем, что потенциальному владельцу придется совершить дополнительные «телодвижения» по оформлению сделки.

К тому же, покупатели просто боятся быть обманутыми и не хотят связываться с закладными. Но на самом деле риски при покупке такого жилья даже ниже, чем при приобретении обычной квартиры. Вряд ли мошенникам будет интересно участие финансового учреждения в оформлении купли-продажи собственности, т.

к. фактически в сделке участвуют три участника:

• продавец;
• покупатель;
• банк.

Следующим этапом будет определение оставшейся суммы долга перед банком. Эту информацию можно получить в онлайн-сервисах.

Если у финансового учреждения такой услуги нет, то размер текущей задолженности указывается в дополнительной справке. Кстати, сумма может быть указана и в вышеупомянутом разрешении.

Главное, следите за актуальностью этой цифры в случае, если поиск покупателя недвижимости затянулся.

Вторая – продавцу, туда будущий собственник закладывает разницу между оговоренной ценой квартиры и суммой, предназначенной заимодавцу. К сожалению, ее размер не будет велик, т.к. за несколько лет ипотеки в основном выплачиваются проценты, а значит кредитору придется отдать существенную долю стоимости квадратных метров.

Если новый покупатель приобретает недвижимость также в ипотеку, то сделать это придется в том же банке. Это связано со сложной процедурой перевода залогового кредита из одного кредитного учреждения в другое.

Далее оформляется купля-продажа квартиры. Сделать это можно по договору в простой письменной форме. Главное, подготовить все бумаги для регистрации, состав которых зависит от многих факторов, в т. ч. статуса собственника и срока владения объектом.

Проще будет обратиться к нотариусу, который оформит сделку с подбором необходимых документов. После этого бумаги отправляются в Росреестр, сделать это можно через МФЦ.

Не забудьте приложить разрешение о смене собственника, которое выдал заимодавец, иначе сделку не зарегистрируют.

После внесения записи в Росреестр кредитное учреждение передает закладную новому собственнику. Делается это, как правило, в момент выемки денег из ячейки. Кредитор забирает предназначенную часть средств, а в обмен на это – отдает закладную.

Заключительным этапом для нового владельца станет снятие обременения с купленного объекта недвижимости. Для этого, также через МФЦ, в Росреестр передается закладная. На этом основании с объекта недвижимости снимается обременение, и покупатель становится полноценным собственником жилья, без каких либо ограничений.

По итогам всех процедур продавец ипотечного жилья забирает свою часть денег из ячейки. Как правило, условия выдачи средств указаны в договоре аренды ячейки. Так что забрать деньги до упомянутых этапов будет просто невозможно.

Если ипотечным жильем продавец владел менее 5 лет, то с суммы дохода придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_samostoyatelno_prodat_ipotechnuyu_kvartiru_poshagovaya_instrukciya

Как самостоятельно продать квартиру, если покупатель с ипотекой ? Пошаговый алгоритм для продавца 2019 год

Нюансы сбора документов

Порядок, который обязан соблюдаться при сделке купли-продажи недвижимости по ипотеке несколько оличается от простого процесса реализации квартир, это связано с наличием кое-каких обременений, но бояться нечего.

Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, потому что это помогает выполнить заключение прозрачной сделки за короткий срок, что выгодно банку, так как рисков значительно меньше.

Для продавца же это сотрудничество еще важнее.

Зачастую владельцы квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку. А когда узнают,что деньги банк переведет после регистрации, вообще встают в ступор. Но это неправильно.

Если смотреть со стороны безопасности и рисков, то банк с хорошей репутацией и большими объемами активов выступает гарантом получения продавцом средств от сделки (банк – это не «человек с улицы», а серьезная организация).

Опять же банк рискует больше всех, поэтому вполне логично требует от людей показать действиями и документально свои намерения заключить сделку купли-продажи жилой недвижимости. Главная пятерка банков страны действует именно по такой схеме.

Если же банк малоизвестный, готов выдать деньги до регистрации ДКП (договор купли-продажи), то стоит внимательнее смотреть на действия участников, т.к. это может быть как сговор банка и покупателя, так и очень высокая ставка по кредиту, последнее, впрочем никак не повлияет на продавца.  

Известные опаски собственников недвижимости (продающая сторона):

• не поступят средства на счет;
• заказчик не сможет погасить хвост перед банком и будет необходимо отдавать уплаченную за жилплощадь сумму;
• на оформление будет необходимо израсходовать довольно большое количество времени, а в итоге сделка не состоится.

На самом деле, собственник  получает гигантское преимущество в подобной сделке, он имеет возможность  не сомневается в том, что банк и регистрационная палата будут смотреть за законностью всех этапов проведения сделки , а клиента еще и проверят на честность. Еще и абсолютно бесплатно.

Средства перечисляются незамедлительно, впоследствии чего жилплощадь располагается в залоге у банка. В случае если по каким – нибудь основаниям покупатель не имеет возможность платить ипотеку, возврат средств не исполняется.

Методы реализации

Автономный сбор и оформление документов, сделки, заключение предварительного и основного ДКП. Оформление с поддержкой профессионалов – адвоката, риелтора, работника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит. Практиковаться с оформлением сделки автономно имеют возможность далеко не все жители, впрочем плюсы явны:

• большая экономия – предложения экспертов по ведению юридических сделок стоят недешево;
• продавец получает возможность лично держать под контролем все рубежи сделки, ставить  максимально прибыльные для себя условия;
• не будет допущено жульничества со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогих предложений, без коих возможно было бы и обойтись.

При таком пессимизме все же есть плюсы и в обращении  к работникам риэлторской сферы:

• экономия времени и сил – оформление документов, это нередко долгий и хлопотливый процесс;
• гарантия того,  что все будет оформлено верно, юридически компетентно и в согласовании с законодательством РФ;
• опытный профессионал понимает, как уменьшить время на оформление сделки,  что довольно принципиально, в случае если сроки поджимают.

Занимаясь оформлением реализации жилплощади по ипотеке, стоит поэтапно   заблаговременно обозначать проект действий, дабы не упустить ничего из значимых рубежей.

Итак, рассмотрим проведение такой сделки самостоятельно со стороны продавца. Постараюсь раскрыть этот вопрос как можно проще, используя терминологию только в документальной части.

• Необходимые бумаги
• Главная задача собственника недвижимости – собрать все нужные бумаги для предоставления их по требованию в банк, в муниципальные органы, такие как регистрационная палата, а еще в БТИ.
• Перечень документов:

• Паспорта всех участников сделки, копии всех страничек. Нужны паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга а еще детей собственника, в случае если они достигли возраста 14 лет.
• Бумаги, устанавливающие право на недвижимость – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или же купли-продажи.
• Выданный в БТИ кадастровый или же технический паспорт.
• Свидетельство, подтверждающее, собственно, что гражданин владеет правом принадлежности на жилплощадь. Предьявлять право имеет возможность лишь собственник недвижимости.
• В случае если в жилплощади прописан и живет не достигший совершеннолетия малыш, надлежит быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, сделка может быть признана жалкой.
• Согласие супруга или же супруги собственника на перепродажу жилплощади и воплощение каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде, заверенное нотариусом. Без предоставленного согласия сделка еще имеет возможность быть оспорена, тем более, в случае если имущество приобретено в браке и считается общей собственностью обоих.
• В случае если была изготовлена предварительная оплата, нужно устроить копию документа, подтверждающего перевод средств и заключить предварительный договор, в том числе и в случае если уже был заключен основной. В подготовительном договоре необходимо указать факт внесения предоплаты.
• Выписка из Росреестра и домовой книжки – это нужные бумаги, которые станут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление покупки за счет кредитных денег не состоится.

Собственно в любом банке предъявляются собственные запросы и уточняется свой список документов. Дабы ускорить процесс сделки, рекомендовано предоставить отсутствующие бумаги по первому требованию работника ипотечного отдела банка.

Чаще всего, банки запрашивают свидетельство того, что в жилплощади не была проведена нелегальная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть применен технический паспорт, заказанный в БТИ незадолго или же в процессе хода сделки.

Действия при продаже квартиры по ипотеке:

• Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
• Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
• Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
• Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
• Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
• Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
• Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
• После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт  приема – передачи недвижимости. Хотя и можно указать в договоре, что стороны будут действовать без такового.

Вероятные опасности

Самый большущий риск, на который идет торговец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, собственно, что средства за жилплощадь не будут переведены нерадивым клиентом. Впрочем, при оформлении сделки, в которой клиент получает ипотеку, этот риск сведен к нулю. Перечисление средств всецело контролируется банком.

1. Обман при оформлении реализации жилплощади по ипотеке не возможен еще вследствие того, что:
2. сейчас кредиторы буквально не выдают покупателям средства на руки, а сами перечисляют продавцу на обозначенный в документах счет;
3. собственник имеет возможность избрать вариант, при котором сденьги станут заблаговременно переведены на банковскую ячейку, в этом случае, они уже принадлежат ему, но имеют все шансы быть сняты только впоследствии передачи права покупателю;
4. в том числе и в случае если, по каким – то основаниям, плата поступит не в полном объеме,сделка имеет возможность быть оспорена в суде, и собственник жилплощади вновь будет ее полноправным обладателем.

Можно не бояться, что станут переданы фальшивые деньги, банк, по определению не имеет возможность расплатиться с владельцем квартир фальшивыми средствами. Если доля средств передается клиентом наличкой (залог),деньги можно незамедлительно проверить у сотрудника банка.

Подитог: плюсы и минусы

В большинстве случаев, перепродажа жилплощади по ипотеке как оказалось лучшим вариантом для владельца недвижимости, тем более, в случае если он не ориентируется в юридических нюансах и имеет возможность совершить оплошность при оформлении сделки.

Возможность лжи и афер сводится буквально к нулю. Банк кропотливо инспектирует все бумаги, по большей части из – за того, собственно что продаваемая жилплощадь станет пребывать в залоге до тех пор, пока же клиент не выплатит ипотечный кредит.

Получение бесплатной консультации проф. юристов банке,правильное оформление всех документов, а соответственно  и договора купли – реализации.

• Гарантированное перечисление средств на счет продавца в обозначенный срок.
• Проверка чистоты сделки.
• Минусы:
• Внушительный перечень документов, необходимых для предъявления кредитору.
• Долговременное оформление, в связи с тем, что нужно дождаться заключения банка по кредиту.
• Возможность того, собственно что сделка станет закрыта впоследствии решения подготовительного контракта из – за такого, собственно, что покупательне получит одобрение банка.

Для продавца сделка с продажей жилплощади по ипотеке имеет возможность оказаться наиболее наилучшим вариантом. Дается залог того, что средства несомненно будут переведены на счет, в том числе и впоследствии передачи прав на недвижимость другому человеку.

Сейчас все более россиян покупают жилплощади в ипотеку, потому что накопить на жилище при сегодняшних получках и уровне тарифов буквально невозможно. Первый этап оформления сделки – заключение предварительногодоговора, в котором описываются все обстоятельства, договоренности между сторонами сделки.

Итог

Исходя из того, что 80% сделок с недвижимостью на сегодня проходят с привлечением ипотеки,государство регулирует банки, банки тщательно проверяют чистоту заемщика, можно смело экономить продавцу на услугах агентств, стоимость которых зачастую неоправданно завышена. Удачных сделок !

Если статья была полезна, подписывайтесь — будет много практических статей по темам недвижимость, бизнес, финансы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cb44ecfaa531e00b3c714b2/5cb9b638f904b000b474f13b