Ипотечный кредит на долю квартиры

Но иной раз из-за материальных проблем покупка части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой.

В статье узнаем, что такое ипотечный кредит на долю квартиры, каковы его преимущества и как его оформлять.

Согласно статье 5 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в качестве залога при ипотеке можно использовать долю жилья, которая принадлежит физическому лицу на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости.

Жилая площадь должна быть ликвидной и пригодной к эксплуатации. Иначе его будет сложно реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту.

Рассмотрим, как купить долю в квартире в ипотеку. Согласно текущему законодательству есть два вида долевой собственности:

1. На правах общей собственности. У всех владельцев квартиры равные полномочия на использование своих долей. Размеры определяют квадратными метрами, принадлежащими им.
2. Доля рассматривается как частная собственность. Самый выразительный пример — коммунальная квартира. У каждого физического лица отдельная комната, и полноценно свои метры может использовать только конкретное физическое лицо. Человек — владелец определенного участка.

Каждая единица частной собственности должна пройти регистрацию в Росреестре, иначе долевое владение считается общим.

Процедура приобретения доли усложняется наличием нескольких владельцев жилой площади, которые не всегда хотят делить квадратные метры с посторонними людьми. Из-за этого оформление ипотеки получить будет сложно.

Как оформить долевую ипотеку

Банки предлагают своим клиентам разнообразные программы кредитования, но ни одна из них не будет подходить абсолютно всем, необходимо рассматривать каждый случай отдельно.

Самые распространенные ситуации, при которых люди идут в банк за оформлением ипотеки:

1. У заемщика уже есть во владении несколько долей, и ему нужна последняя для владения всем имуществом. В распоряжении банка будет отдаваться целая квартира, а не доля. И самым вероятным одобрением ипотеки будет именно этот случай.
2. Заемщик владеет только одной долей, но желает расширить жилплощадь с помощью покупки еще одной. Шансов в получении ипотеки будет больше, если каждый из владельцев предоставит свое письменное согласие с условием залога. Процентные ставки обычно высоки, так как цена полноценной жилплощади на рынке выше, и продать ее легче, чем одну часть.
3. Заемщик желает купить долю в квартире, при этом не является владельцем других частей. Здесь, вероятнее всего, будет отказ. Но если с владельцем квартиры хорошие отношения, можно обойти ограничения разделением долей.

В качестве долевого владения не может быть часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и прочие нежилые зоны). Поэтому во время разделения их квадратуру не учитывают.

Документы

Одно из условий получения ипотеки – готовность физического лица, который берет заем, нести дополнительные расходы: оплачивать услуги нотариуса, риэлтора, государственную пошлину.

Чтобы получить разрешение банка, нужно собрать и предоставить:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке, рождении детей (при наличии);
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки.

Банком заявка рассматривается 2-5 рабочих дней.

Рассмотрим, как оформить ипотеку на долю в квартире. Процедура оформления выглядит следующим образом:

1. Выбор банка. Заемщик рассматривает требования разных финансовых организаций.
2. Подается заявка. Заемщик должен собрать пакет документов, который необходим для предоставления ипотеки (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации покупаемой жилплощади).
3. Совладельцы пишут отказ от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя – согласие не нужно).
4. Банк убеждается в том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, также предоставляется документ о том, что квартира соответствует всем нормам.
5. Продавец должен отдать в банк свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтвердить факт оповещения всех совладельцев и предоставить доказательства и разрешение супруга (при наличии).
6. Если банк соглашается, оформляется договор с заемщиком.
7. Поиск объекта недвижимости.
8. Оценка доли в квартире, являющейся предметом залога. Оценку делает независимое лицо, которое имеет официальное разрешение на подобную деятельность. Услуги оплачиваются заемщиком.
9. Заключается договор купли-продажи квартиры и ипотечного договора. Первый договор заключается с владельцем квартиры, второй – с банком.
10. Сделка удостоверяется у нотариуса.
11. Проводится государственная регистрация ипотеки. За заемщиком закрепляются права на покупаемую долю.
12. Страхование ипотеки, что гарантирует финансовой организации возврат кредита, если имущество будет испорчено или утрачено.

В последовательности оформления всей процедуры есть свои нюансы в каждом конкретном случае.

Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку

Чтобы получить ипотеку на приобретение доли в квартире, нужно обратиться в любой банк, который предоставляет такую услугу.

Также нужно будет посетить:

1. Риелтора. Заемщик сам может выбрать объект недвижимости.
2. Нотариуса.
3. Страховую компанию, если кредитор сам не будет оформлять защиту имущества.
4. В Росреестре нужно зарегистрировать сделку.

Другие варианты покупки доли квартиры

При отказе банка в выдаче ипотеки на долю можно оформить потребительский кредит. Процентная ставка будет выше, процедура продажи будет проходить по договору дарения.

Потребительский кредит – один из разновидностей кредитования. Им может воспользоваться любой человек, чтобы купить товары, жилье, услуги. Кредитополучатель должен вернуть заемщику средства на условиях последнего, почти всегда – с процентами за определенный срок.

Другой путь – получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Виды такой ипотеки:

1. Ломбардная. Заемщик должен передать банку в качестве залога недвижимость, чтобы получить ипотеку. У заемщика должна быть собственная недвижимость, либо она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица, который готов заложить недвижимость за вас. Составляется дополнительный договор.
2. Ипотека под залог приобретаемой жилплощади. Заемщик получает средства на приобретение нового для себя жилья. Оно находится в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог пойдет недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической. Преимущества схемы:

1. Необязательно отчитываться в том, для чего используются эти средства. Займ можно распределить по своему усмотрению.
2. Такую ипотеку дают без первоначального взноса.
3. Можно купить жилплощадь, которая не купишь с помощью обычной ипотеки (с перепланировкой, коммуналку, комнату в общежитии и так далее).

Недостатки:

1. Банки не выдадут ипотеку под залоговую квартиру, если она будет в плохом состоянии.
2. Обязательна страховка.
3. ИП, собственникам бизнеса, топовым руководителям будет сложно получить такую ипотеку. Банк может посчитать, что лицо берет ипотеку под бизнес.
4. Ставка выше, и разницы иной раз достигает 3%.

Можно ли ипотекой выкупить долю в квартире? Статья 224 ГК РФ указывает на возможность совместной собственности, т.е. одной и той же жилплощадью могут владеть несколько лиц, оформив свои в нем доли.

Согласно статье 246 ГК РФ владельцы имеют право распоряжаться частью своего имущества как хотят: они могут ее продать, передать по наследству, в дар, использовать в виде залога, если возникают кредитные обязательства.

Банки

Узнаем, какие банки дают ипотеки на долю в квартире в 2020 году:

• Дельта банк;
• Газпромбанк – продукт «Квартира на вторичном рынке», где можно купить и долю;
• Анкор банк выдает под залог уже имеющейся недвижимости другую жилплощадь и долю;
• Открытие – кредит «Квартира» позволяет купить жилье или его долю;
• Азиатско-Тихоокеанский Банк;
• Банк Образование – продукт «Комнаты и доли»;
• Плюс Банк и Актив Капитал банк.

Ранее подобные программы были у Сбербанка и ВТБ. Но сейчас данные банки с настороженностью относятся к таким заемщикам, так как доля не совсем подходит в качестве залогового имущества. Но можно оставить предварительную заявку.

Ипотека на выкуп доли в квартире не будет предоставлена, если в имуществе есть доля у третьих лиц, которые не собираются его продавать. Перед началом поисков банка лучше заранее обсудить данный вопрос со всеми владельцами квартиры.

Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек

Представим, что есть трехкомнатная квартира и два собственника. Один владеет двумя комнатами, другой одной. Если второй не возражает, первый выплачивает ему денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости этой комнаты, и получает полную квартиру.

И единственный собственник будет иметь дело только с банком, так как ипотеку на приобретение доли ему выдало именно это учреждение. Но банки не очень часто соглашаются оформлять такого рода ипотеки.

Причины:

1. В большинстве случаев такие ситуации случаются у родственников: доли делят разведенные супруги, дети и родители, братья и сестры. К примеру, заемщик получает ипотеку на долю в жилье. Отдает деньги родственникам, становится собственником квартиры и погашает ипотеку этими же деньгами, потому что родственники по договоренности вернули и их ему. Родственники ввязываются в это, потому что, возможно, сами задолжали по кредитам. Тут может быть масса предположений. Это не совсем чистая схема, а банки дорожат своей репутацией.
2. Бывает так, что заемщик после получения ипотеки на долю не становится единоличным владельцем квартиры. На взятые средства покупает только одну комнату. В случае банкротства заемщика банку не будет пользы от такого имущества. Продать комнату сложнее, чем целую квартиру. В стране низкий спрос на доли в квартирах и частных домах. Финансовая организация останется с бесполезным для него грузом, с частью недвижимости, которую сложно перевести в деньги. По этой причине практически всегда обязательное условие банка – после выкупа доли заемщик должен стать единственным владельцем. Но в Москве с такой дорогостоящей жилплощадью больше шансов получить ипотеку на долю в квартире, чем в маленьком городе.
3. Заемщик намерен купить долю квартиры, на которую кто-то из его родных уже имеет права, по завещанию или дарственной. Потенциальный законный владелец вправе оспорить акт купли-продажи через суд. После заемщик лишится доли, банк – залогового имущества.

Поэтому банки проводят проверки. Как тогда выкупить долю квартиры в ипотеку? Сбербанк также занимается долевым кредитованием, пусть и не очень охотно.

Но должны быть обязательно соблюдены условия:

• после покупки доли с помощью ипотеки недвижимость должна перейти заемщику;
• или оставшаяся часть квартиры закрепляется в собственности у супруга/супруги заемщика или заемщицы.

Почти невозможно получить ипотеку на покупку доли в квартире, если потенциальный заемщик желает купить долю жилплощади, на которое ранее не имел никаких прав. Или потенциальный заемщик желает купить долю в квартире, где он уже является владельцем какой-то части, но после сделки объект не станет его полной собственностью.

Сложно сказать со стопроцентной вероятностью, дадут ли банки ипотеку на долю в квартире, но если не терпится купить свой угол, можно также взять потребительский кредит или взять деньги в долг.

Официально продать долю постороннему тоже не удастся, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа.

Если в собственности есть другая недвижимость, следует рассмотреть вариант оформления ее в залог. После того, как пройдет регистрация ипотечного договора, заемщик получит деньги, которые он потратит на расчет с продавцом по приобретению доли в квартире.

Можно поискать банк с более низкими процентными ставками в случае документального подтверждения целевого использования средств. После того как кредит будет получен, а договор купли-продажи подписан, в банк достаточно предъявить копию договора.

Видео: Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry/

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в… Финансы

Банк «Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

• на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;
• на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 20-65 лет. Первый взнос — от 10%.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Если Вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Причины отказа

При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если Вы понимаете, что Ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов «Росбанк Дом».

Источник: https://rosbank-dom.ru/blog/pro-ipoteku/kredit-na-dolyu-v-kvartire/

Ипотечный кредит на долю квартиры: долевая ипотека и её нюансы

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня — долевая ипотека, а именно ипотечный кредит на долю квартиры. Покупка и продажа долевого имущества всегда являлось затруднительным как для граждан нашей страны, так и для финансовых организаций.

Но в связи с материальными проблемами, приобретение части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой. Иногда даже стоимость отдельных квадратных метров не по карману и приходится обращаться за помощью к банкам.

Итак, давайте разберемся, насколько актуальна ипотека на долю в квартире или доме, и сколько придется платить за использование такого вида кредита?

Виды долевой собственности

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о долевом ипотечном кредитовании, необходимо разобраться в видах частичной собственности. Суть данного вопроса заключается в том, что финансовые организации не смогут предоставить финансовые средства на покупку жилья, если оно не соответствует определенным требованиям.

Согласно текущего законодательства существует два вида долевого имущества:

1. На правах общей собственности. В таком случае все владельцы жилья имеют равные полномочия на использование своих долей, а их размеры определяются не конкретной частью, а квадратными метрами, которые им принадлежат.
2. Доля, как частная собственность. Ярким примером такого долевого имущества является коммунальная квартира, где каждое физическое лицо имеет отдельную комнату, а полноценно пользоваться ей может только он, и никто другой. То есть, человек является фактическим владельцем того или иного участка.

Важно! Каждая единица частной собственности, будь то доля или все жилое помещение в целом, проходит регистрацию в Росреестре. В иных случаях, долевое владение считается общим.

Исходя из описанных видов долевого имущества, процедура покупки доли усложняется наличием нескольких владельцев жилья, которые могут быть не согласны с тем, что частью их жилья может стать совершенно посторонний человек, не говоря уже о законных ограничениях, благодаря которым оформление ипотеки может быть невозможна.

Особенности оформления долевой ипотеки

Мы уже разобрались с видами частичного владения имуществом, но долевая ипотека может быть оформлена только в определенных случаях. Работающие на территории нашей страны банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования, но ни одна из них не является готовым решением для заемщика, так как каждый случай рассматривается отдельно.

Существует три самых распространенных ситуации, при которых люди обращаются в банк для оформления доли в ипотеку:

1. Заемщик уже является владельцем нескольких долей, и ему не хватает всего одной части для полноценного владения имуществом.
2. Заемщик является владельцем всего одной из долей, но хочет расширить свое жилое пространство за счет приобретения еще одной.
3. Клиент банка хочет приобрести долю в квартире, не являясь при этом владельцем других частей.

Процедура оформления ипотеки подразумевает наличие залогового имущества, которым по факту является приобретаемое жилье. При этом, в распоряжение финансовой организации будет отдаваться не доля, а целая квартира, поэтому наиболее вероятным одобрение финансовой ипотечной помощи будет в первом случае, когда заемщику не хватает всего одной доли для полноценного приобретения жилья.

Вторая ситуация немного сложней, но если каждый из владельцев даст свое письменное согласие с условием залога, шансы оформления ипотеки возрастают. К недостаткам можно отнести высокие процентные ставки, так как стоимость полноценного жилья на рынке гораздо выше, да и продать его намного легче, чем всего лишь часть.

Важно! В законодательстве существуют ограничения относительно минимального количества квадратных метров, которые необходимы для проживания одного человека. При этом, в качестве долевого владения не могут выступать часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и другие нежилые зоны), поэтому при разделении на части их квадратура не учитывается.

Условия банков ТОП-5

Ситуация на рынке относительно долевой ипотеки обстоит достаточно печально, так как банкам невыгодно работать с неполноценным имуществом, пусть даже под залог оставляется вся квартира. Оформление ипотеки на часть квартиры возможно всего в нескольких финансовых учреждениях:

1. Сбербанк предлагает возможность приобретения жилой недвижимости на общих условиях ипотечного кредитования. Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, а сроки погашения до 30 лет. При этом, Сбербанк может похвастаться малыми размерами минимальной годовой ставки, которая составляет всего 11%. Рассчитывать на минимум не стоит, но именно это является показателем стабильности. Также Сберабанк кредитует пенсионеров и учитывает доп. Доход без документов.
2. В Газпромбанке также имеется ипотека на выкуп доли в квартире, но данная программа распространяется только на выкуп последней доли в квартире или комнаты. Ставка от 11%. ПВ от 15%. Если есть материнский капитал, то ПВ 5%. Действуют скидки для сотрудников предприятий газовой промышленности, крупных партнеров банка, зарплатников и бюджетников. Срок до 30 лет. Сумма от 500 тыс. руб. до 45 млн.
3. Тинькофф Банк. Преимуществом данной организации является возможность оформления ипотеки на отдельную долю, что можно назвать эксклюзивом на отечественном рынке. Процентная ставка составляет 13,35% (минимум), а минимальный взнос — 25% от жилья. Ипотеку будет выдавать не сам банк, а банки партнеры. Есть некоторые сложности со сбором, передачей документов. Тинькофф Банк выступает в роли ипотечного брокера.
4. Финансовая Корпорация Открытие. Крупнейший частный банк предоставляет возможность приобретения в ипотеку долей квартиры (последней), на условиях 12%-ой годовой ставки и 20% первоначального взноса (если будет справка 2НДФЛ иначе только 30%). Банк достаточно придирчивый к клиентам.
5. Дельтакредит один из самых гибких ипотечных банков. Он позволяет купить не только последнюю, но и просто долю в квартире. Ставка достаточно привлекательная от 10,75%, но они просят оплатить комиссию до 4% от суммы кредита, чтобы она была минимальной. Также на ставку влияет первый взнос. Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.

Процедура оформления ипотеки на долю

Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

1. Паспорта
2. СНИЛСы
3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
4. Справка о доходах
5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней. Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Оформление ипотеки на долю в квартире для каждого из случаев, которые описывались в первой части статьи, имеет свои особенности, но сама процедура выглядит примерно так:

1. Заемщик собирает пакет документов, необходимый для предоставления ипотечных средств (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации приобретаемого жилья).
2. Совладельцы письменно отказываются от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя — согласие не требуется).
3. Банк собирает сведения о том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, а последний предоставляет документы о том, что жилье соответствует всем нормам.
4. Продавец предоставляет в финансовую организацию свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтверждение факта оповещения других совладельцев, если таковые имеются, а также разрешение супруга (если таковой имеется).
5. Далее, финансовая организация рассматривает возможность предоставления ипотечных средств, и если все условия соблюдены, производится оформление договора с заемщиком.

Описать последовательность процедуры достаточно сложно, так как подача различных документов производится на разных этапах. К тому же, некоторые совладельцы могут находиться за пределами страны.

Альтернативные варианты покупки

Если же банк отказал в оформлении ипотеки на долю, можно сделать несколько хитрых шагов, оформив потребительский кредит. В таком случае процентная ставка будет гораздо выше, а процедура продажи производится по договору дарения. Такой подход достаточно часто практикуется, так как предоставлять свое жилье в качестве залогового имущества, чтобы кто-то мог купить всего лишь его часть, никто не хочет.

Также можно рассмотреть аналогичный вариант, но оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Современная банковская система предусматривает возможность приобретения жилья на условиях ипотеки. Такие долгосрочные кредиты отличаются низкими процентными ставками и довольно лояльными условиями. Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями. Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

Если у вас есть сложности с оформление доли в квартире и вам требуется грамотная юридическая помощь, то просто задайте вопрос нашему бесплатному онлайн-юристу в специальной форме в углу экрана.

Как всегда ждем ваших вопросов ниже. Если статья вам помогла, просьба оценить её и нажать кнопку любимой соц сети. И, обязательно, подпишитесь на обновление проекта.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry.html

Ипотечный кредит на долю квартиры, можно ли и как взять долю в квартире в ипотеку у родственников

Главная » Жилищные споры » Ипотека на выкуп доли в квартире

5 124 просмотров

Доля в квартире стоит значительно дешевле, чем аналогичное по площади, но отдельное жилье. Потому выкуп долей пользуется особой популярностью.

Однако из-за роста цен на недвижимость, купить даже часть недвижимости за собственные средства могут позволить себе далеко не все люди. И в этой ситуации единственным выходом остается оформление ипотеки.

Придется переплатить за пользование заемными средствами, но учитывая тот факт, что альтернативы фактически нет, это того стоит.

Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире

Можно. Исходя из статьи 246 ГК РФ, любой владелец доли имеет право ее продать. В том числе и в кредит.

Ограничением в данном случае станет обязательное условие по наличию согласий остальных совладельцев (при общей долевой собственности) или же необходимость сначала предложить долю другим собственникам этого же жилья, которые получают преимущественное право на выкуп (при раздельной долевой собственности). Тем не менее в теории продать, а как следствие и купить, долю в квартире в ипотеку вполне реально.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

Закон не делает разницы между покупкой квартиры у родственников или третьих лиц. Правила везде одинаковые.

Но вот банки далеко не всегда согласны оформить кредит, когда получателем средств становятся родные (пусть даже и отдаленные) потенциального заемщика. Дело в том, что подобная схема имеет все признаки мошенничества.

Получивший платеж от банка владелец доли может разделить ее с заемщиком и последний, что бывает нередко, может просто перестать выполнять свои обязательства по кредиту.

Оптимальный вариант покупки доли в ипотеку, который будет одобрен банком с большой долей вероятности – приобретение последней оставшейся доли, когда у заемщика уже оформлена в собственность вся остальная квартира. К сожалению, подобное бывает не слишком часто.

Чтобы получить ипотечный кредит на выкуп доли в квартире нужно следовать данной инструкции:

1. Выбрать подходящий банк. Примерный перечень финансовых организаций, выдающих (пусть и не слишком часто) подобные кредиты представлен ниже, но помимо них можно пробовать обращаться абсолютно в любой банк, занимающихся ипотечными займами.
2. Подготовить пакет документов (подробнее см.ниже).
3. Собрать первоначальный взнос. Абсолютное большинство банков не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Единственный небольшой альтернативный вариант – использовать в качестве такого взноса материнский капитал.
4. Обратиться в банк. Проще всего это сделать в режиме онлайн, однако если нужно обсудить все вопросы, нужно посещать отделение финансовой организации лично.
5. Заполнить заявление по форме банка. Выполняется на месте. У каждой организации есть свой вариант такой бумаги.
6. Передать менеджеру документы и заявление. Если это возможно, рекомендуется забрать ответную бумагу о том, что заявление принято и будет рассмотрено на кредитном комитете.
7. Ожидать решение банка. В среднем, в зависимости от того, куда клиент обращается, на это может уйти от нескольких дней, до месяца.
8. Получить решение. Если оно отрицательно – искать другой банк. Если положительное – двигаться дальше.
9. Подписать кредитный и залоговый договора. Обычно это выполняется у нотариуса с одновременным заверением, однако у некоторых банков есть свои нотариусы, которые все это делают «на месте».
10. Получить подтверждение факта оплаты.
11. Оформить право собственности на приобретенную долю в квартире.

Документы

Конкретный перечень документов может сильно видоизменяться от банка к банку, однако чаще всего он выглядит примерно так:

• Паспорт заемщика.
• Справка о доходах (2-НДФЛ или аналоги).
• Копия трудовой книжки.
• Документы на долю в квартире.
• Документы продавца.

Расходы

Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:

Тип расходовСумма платежа

Оплата услуг нотариуса	1000-2000 рублей
Страхование жизни	Индивидуально
Страхование недвижимости	Индивидуально
Первоначальный взнос	От 10% размера кредита
Оформление права собственности	2000 рублей с человека

И разумеется придется ежемесячно выплачивать полученный кредит + проценты. Также следует учитывать, что за обладание долей нужно ежегодно платить налог. Его размер также зависит от региона.

Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.

Отдельно нужно учитывать тот факт, что вариант с приобретением доли в ипотеку и так не слишком интересен банку и если клиент будет «качать права», то рискует тем, что ему просто откажут в кредитовании.

Сроки

Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца.

На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу.

Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Представленный ниже перечень вряд ли можно назвать полным, ведь у банков регулярно появляются и исчезают новые продукты, однако именно тут вероятность получить ипотечный кредит на долю в квартире выше всего.

Сбербанк

Сбербанк является самым крупным, богатым и, что немаловажно, государственным банком на территории РФ. Как следствие, особой разборчивостью он не страдает и выдает кредиты практически всем, лишь бы человек подходил под условия займа. В нашем случае лучше рассматривать программу «Приобретение готового жилья». Этот кредит выдается:

• В сумме от 300 тысяч рублей.
• На срок до 30 лет.
• Под 9,2% годовых.
• С первоначальным взносом от 15%.
• С возможностью онлайн оформления заявки.

Клиент должен быть:

• Гражданином РФ.
• Совершеннолетним в возрасте от 21 года.
• Трудоустроенным (стаж от 6 месяцев на последнем месте).

Банк «Открытие»

Как и Сбербанк, «Открытие» не особо разбирается, кому выдавать кредиты и на что конкретно. Как следствие, тут есть большая вероятность оформить заем на покупку доли в квартире без особых проблем. Условия:

• Ставка: от 9,3% годовых.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Сумма: до 30 миллионов рублей.
• Срок кредитования: до 30 лет.

Требования к клиенту:

• Возраст: от 18 лет.
• Постоянная регистрация на территории России.
• Трудоустройство (стаж до 1 года).

Банк «Тинькофф»

Эта финансовая организация тоже не отличается особым перебором клиентов. Получить ипотечный кредит на покупку доли квартиры тут можно на следующих условиях:

• Ставка: от 8,5% годовых.
• Первоначальный взнос: от 40%.
• Сумма: до 100 миллионов рублей.
• Срок кредитования: до 25 лет.

Требования к клиенту:

• Возраст: от 20 лет.
• Стаж: от 3-х месяцев.
• Трудоустройство.

Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

После оформления ипотеки и перечисления средств продавцу доли, ее нужно оформить в собственность.

Порядок действий

1. Подготовить документы.
2. Обратиться в Росреестр.
3. Заполнить заявку.
4. Дождаться ее обработки.
5. Забрать выписку из ЕГРН о том, что у доли новый собственник.

Сразу после оформления права собственности долю нужно будет оформить в залог банка. Альтернативный вариант – предоставить другую недвижимость или имущество в качестве обеспечения кредита.

Последний вариант для банка интереснее, так что при таком предложении вероятность одобрения займа будет выше.

Для оформления понадобятся следующие документы:

• Паспорт заявителя-заемщика.
• Ипотечный договор.
• Подтверждение платежа.
• Документы на долю в квартире предыдущего владельца.

Оформление ипотечного кредита на выкуп доли в квартире может быть очень сложной и затянутой процедурой. Многое зависит от клиента и о того, что именно за доля приобретается. На бесплатной консультации наши опытные юристы разберут и пояснят основные моменты, на которые следует обращать внимание. Кроме того, они же могут представлять интересы заемщика, что значительно повышает вероятность одобрения кредита и исключает возможные махинации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/ipoteka-na-vykup-doli-v-kvartire/

Ипотека на долю в квартире: какие 10 банков выдают и как ее оформить

В современной России мало кто может приобрести жилье без займов. Наиболее распространенным видом кредитования на покупку жилья или доли в квартире является ипотека.

В данной статье подробно рассмотрим условия ипотеки на долю в квартире, на какую долю дают ипотечный кредит, а на какую не выдаст ни один банк.

Также расскажем, в каких 6 крупнейших банках можно получить долевую ипотеку и какие условия в них действуют.

Виды долевой собственности в России

Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.

В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:

Особенности долевой ипотеки

Банки с осторожностью относятся к выдаче ипотеки на покупку доли в имуществе. Каждое отдельное обращение рассматривается индивидуально. Банк принимает положительное или отрицательное решение после тщательного анализа предложенной клиентом ситуации.

Ликвидность доли в недвижимости очень низкая. Ее трудно продать, поэтому банки не хотят принимать в залог такое имущество. Если в ипотеку планируется купить комнату в коммуналке, банк будет учитывать год постройки, ветхость, аварийность здания. В большинстве случаев такое жилье находится в аварийном состоянии, поэтому банки не выдают на него ипотеку.

Существует 4 распространенных варианта, когда заемщик обращается за ипотекой на покупку доли. В одном случае банк с большой вероятностью одобрит кредит, в другом — откажет. Разберемся, почему так происходит.

1. Ипотека на последнюю долю

Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю.

После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель.

Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.

При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.

2. Ипотечный кредит на долю на двоих

Оформляя ипотеку на двоих, следует рассмотреть понятие «созаемщика». Это человек, который берет на себя равные обязательства с заявителем. Соответственно, банк предъявляет к созаемщику такие же требования по платежеспособности, как и к основному заемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, то один из них в обязательном порядке будет являться созаемщиком. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны условия отказа одного из них от права собственности на приобретаемую долю в квартире.

3. Покупка доли у родственников

Такой вид ипотеки банки относят к группе риска. Они редко одобряют сделки между близкими родственниками и бывшими супругами. Такие сделки наводят на подозрение.

После получения денег, родственник возвращает их обратно заемщику, который гасит из этих средств ипотеку.

Такие действия часто преследуют одну цель — временно решить финансовые проблемы, погасить другой кредит или закрыть просрочку.

Ипотеку начинают погашать, платят в срок, однако между сторонами сделки могут возникнуть разногласия. Это может повлечь за собой просрочки, полную невыплату кредита. Такая схема считается мошеннической.

4. Покупка комнаты в коммунальной квартире

Отдельной ситуацией является оформление ипотеки на покупку комнаты в коммунальной квартире. Такая комната хоть и является обособленным объектом в долевом имуществе, но все же попадает под жесткие условия долевого кредитования.

  Ипотека для ИП: 5 советов, как получить одобрение

В данном случае банк предъявит четкие требования к жилплощади:

• Площадь комнаты должна быть не менее чем 12 кв. м. Эта площадь согласно Жилищного кодекса РФ является нормой жилого помещения на одного человека.
• Комната должна быть оборудована исправным санитарно-гигиеническим узлом, а также – оснащена водопроводной сетью, отоплением и освещением.
• Дом построен позднее 1970 года, не должно быть деревянных перекрытий.

Таким образом, комната в коммунальной квартире должна быть самостоятельной и благоустроенной единицей в объекте долевой собственности. Понятно, что банк преследует собственные интересы и рассматривает на перспективу возможность беспрепятственной продажи залогового имущества.

6 банков, выдающих ипотеку на долю, и их условия

Рассмотрим 6 крупных ипотечных банков, которые выдают ипотеку на долю в квартире в 2020 году:

1. Сбербанк.
2. Газпромбанк.
3. Дельтакредит.
4. Транскапиталбанк.
5. Левобережный банк.
6. Азиатско-тихоокеанский банк.

1. Сбербанк

Предлагает несколько программ по долевой ипотеке с разными сроками кредитования и процентами. Имеется возможность использования материнского капитала, есть льготы для семей с детьми, в том числе – и многодетных семей. Ипотеку можно оформить на срок 5 – 25 лет.

Главные требования Сбербанк выставляет к приобретаемой доле:

• Доля должна быть последней в жилье.
• Отсутствие других претендентов на покупку доли. Этот факт должен быть подтвержден письменными Заявлениями близких родственников продавца.
• Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен не ранее 1970 года, без использования деревянных балок.
• Если приобретается комната в общежитии, она должна быть приватизирована.

2. Газпромбанк

Газпромбанк одобряет ипотеку только для последней доли в квартире.

Его условия следующие:

1. Процентная ставка составляет 8,7-15 %.
2. Срок до 30 лет.
3. Размер кредита до 45 млн. рублей.
4. Возможны скидки для партнеров Газпромбанка, бюджетников и сотрудников предприятий сферы газовой промышленности.

3. Дельтакредит (Росбанк Дом)

Дельтакредитбанк одобряет покупку последней доли в квартире, или комнаты в коммуналке. При покупке комнаты банк увеличивает базовую ставку на 0,5%, чтобы покрыть свои риски. Первый взнос по кредиту должен составить от 10%, однако при его увеличении снижается процентная ставка. Максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

4. Транскапиталбанк

Каждая заявка в Транскапиталбанке рассматривается индивидуально. С большой вероятностью одобрят ипотеку на последнюю долю.

Условия получения ипотеки в этом банке:

1. Сумма кредита от 500 тыс. рублей.
2. Срок до 25 лет.
3. Первый взнос от 5%.
4. Можно привлечь до 4 созаемщиков.

5. Левобережный банк

Также имеет стандартный набор требований, при соблюдении которых можно оформить долевую ипотеку от 10% годовых в сумме от 350 тыс. рублей. Сейчас в банке Левобережный действует акция 10 х 10 х 10 на выкуп последней доли в квартире.

Рассмотрим условия акции:

1. Ставка 10% годовых.
2. Первый взнос 10%.
3. Максимальная сумма — 10 млн. рублей.
4. Обязательное страхование недвижимости.
5. При отказе от страхования жизни и здоровья, ставка поднимается на 0,7%.
6. Срок кредита до 15 лет.

6. Азиатско-тихоокеанский банк

Одобрит заявку на условиях 11%. Позволяет использовать материнский капитал.

Банк АТБ дает ипотеку на долю на следующих условиях:

1. Ставка – от 11%.
2. Первый взнос – от 25%.
3. Сумма кредита – от 350 000 рублей.
4. Срок – до 25 лет.
5. Приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог.

Требования к заемщику:

• Постоянный и стабильный доход.
• Общий рабочий стаж от 1 года.
• Стаж на последнем месте работы – от 1 месяца.
• Прописка в регионе присутствия АТБ.

Список документов, которые нужно предоставить в банк

В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:

1. Ксерокопия и оригинал паспорта.
2. Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
3. Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
4. Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
5. СНИЛС.
6. Согласие супруга на осуществление сделки.

Продавец доли должен представить в банк следующие документы:

1. Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Технический паспорт с экспликацией.
4. Домовая книга или выписка из нее.
5. Согласие совладельцев на продажу доли.
6. Согласие супруга.
7. Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.

Пошаговая схема оформления ипотеки на долю

1. Обратиться в банк с заявлением на ипотеку и необходимым пакетом документов. Банки по-разному рассматривают заявки, но в среднем процедура по принятию решения не превышает 5 банковских дней.
2. Совладельцы квартиры пишут отказ от преимущественного права выкупа доли.

   Также потребуется подтвердить факт отсутствия родства между ними и потенциальным заемщиком.

3. Продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также он должен иметь при себе выписку из домовой книги, разрешение супруга на продажу доли, и другие документы из перечня выше.

4. Провести оценку жилья на соответствие требованиям по эксплуатации. Банк не заинтересован кредитовать покупку доли в ветхом и аварийном жилье, а также в квартире, по которой ведутся незавершенные судебные споры. Не дадут ипотеку на долю, если на квартиру наложены обременения.

5. Получив положительное решение, явиться в банк для заключения ипотечного договора.
6. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в территориальном отделении Росреестра.

Следует отметить, что часто банки отказывают сотрудничать с заемщиком на основании доверенности от продавца, не имея возможности личного общения с ним. Поэтому во избежание отказа в ипотеке лучше все процедуры производить лично с продавцом без присутствия третьих лиц.

Причины, по которым банк откажет в долевой ипотеке

Причины отказа банков в выдаче ипотеки на приобретение доли в квартире бывают связанными как самим заемщиком, так и с приобретаемой долей.

Заемщику не одобрят ипотеку если он:

• Имеет плохую кредитную историю.
• Закредитован.
• Получает серую зарплату или трудится в организации, которая попала под подозрение налоговых и других органов, осуществляющих надзор за финансовой деятельностью организаций.
• Занимается опасной деятельностью, связанной с риском для здоровья и жизни.
• Не достиг установленного банком возраста. Многие банки кредитуют только лиц старше 21 лет.

Кроме того банк откажет в кредитовании, если приобретаемая доля:

• Является не последней в жилом помещении, когда заемщик после приобретения доли не становится полноправным владельцем квартиры.
• Приобретается у родственников или бывшего супруга, который не вступил в новый брак.
• Находится в ветхом доме либо является предметом неоконченных судебных разбирательств.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях.

В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента.

Найти покупателей на долю в квартире, где есть несколько совладельцев, непросто. Зачем банку обременять себя этими бюрократическими препятствиями из-за небольшой части в недвижимом имуществе? Проще отказать в выдаче кредита.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

Выводы

На сегодняшний день, банков, которые бы выдавали ипотеку на долю, нет. Доля — это часть квартиры, которая не выделена в виде комнаты. Человек может владеть 1/3 доли в трехкомнатной квартире, но определить, какая комната его, а какая — соседей, нельзя. Он будет владеть 1/3 доли в одной комнате, 1/3 доли во второй и 1/3 доли в третьей.

Однако, есть банки, которые выдают ипотеку на комнату. Когда речь идет о комнате, в документах четко прописано, что за конкретным человеком закреплена конкретная комната, определены ее размеры, и т. д.

Войти в нее без согласия собственника никто не может. Комната, в отличие от доли, является самостоятельной единицей, на ее продажу не нежно получать согласие собственников.

Поэтому ипотеку на комнату банки дают охотнее.

Что касается долевой ипотеки, то сегодня банки дают кредит только на последнюю долю, после покупки которой заемщик становится собственником всей недвижимости. В этом случае, на нее уже никто не сможет претендовать, кроме самого заемщика.

Такие программы выгодны супругам, которые разводятся.

Один из супругов продает свою долю другому супругу — у одного появляются деньги на покупку отдельной недвижимости, а другой становиится полноправным владельцем целой квартиры, где бывшие супруги проживали меньше..

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/ipoteka-na-vykup-doli-v-kvartire